اثبات مالکیت ملک (دادخواست آماده مالکیت ملک)

اثبات مالکیت ملک، در حالتی قابل طرح است که مالکیت یک ملک که فاقد سند رسمی است و مورد اختلاف دو شخص قرار گیرد. در این صورت، لازم است که مدعی مالکیت، با روند طرح این دعوا آشنا باشد. با توجه به اهمیت این موضوع، در این مقاله دلایل، مدارک، دادگاه صالح و نحوه رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت ملک، مورد بررسی قرار گرفته و در انتها نیز یک نمونه دادخواست اثبات مالکیت ملک ارائه شده است.

شرایط و دلایل اثبات مالکیت ملک 

اثبات مالکیت ملک، یکی از دعاوی ملکی است که گاهاً در محاکم حقوقی مطرح می‌گردد. از آنجا که طرح این دعوا، در شرایط خاصی امکان‌ پذیر است، برای اثبات مالکیت ملک باید از روش‌های خاصی استفاده شود و به دلایل ویژه‌ای استناد کرد، در ادامه این مقاله به توضیح این دلایل خواهیم پرداخت.

اما ابتدا لازم است به این سوال پاسخ داده شود که دعاوی اثبات مالکیت ملک در مورد چه املاکی، قابل طرح است؟ در پاسخ باید بگوییم به ماده 22 قانون ثبت املاک توجه کنید که چنین مقرر می‌دارد: « همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او‌ منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده، یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارث به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.»  

• بناراین دعوای اثبات مالکیت ملک، در مورد املاکی که برای آن‌ها سند رسمی صادر شده، پذیرفته نمی‌ گردد. در نتیجه، اگر (الف)، ملکی را که دارای سند رسمی است از (ب) خریداری نموده، اما (ب) همچنان ملک را در تصرف خود نگه دارد، (الف) برای طرح دعوای خلع ید ملک، ابتدا باید برای اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نماید.

• نتیجه آنکه دعوی اثبات مالکیت ملک، صرفا در مورد املاکی قابلیت طرح داشته که فاقد سند رسمی ‌باشد. چرا که در صورت وجود سند رسمی، سایر ادله اثبات کننده مالکیت ملک، تاب مقاومت در برابر سند رسمی را نخواهند داشت.

برای دریافت مشاوره اثبات مالکیت ملک از وکیل ملکی فرم زیر را پر کنید.

آیا سوالی دارید ؟

09033659494

0

ما قادر به پردازش پرداخت شما نیستیم. لطفا مجددا تلاش کنید.

بازگشت

گام بعدی تایید رزرو دوباره تلاش کنید

از درخواست شما ممنونیم!

شماره تایید شما :

افزودن به تقویم گوگل افزودن به تقویم iCAL شروع رزرو جدید پایان رزرو

لازم به ذکر است که دعاوی اثبات مالکیت ملک، به طور معمول به عنوان مقدمه طرح دعاوی دیگر، اقامه گردیده که از جمله این دعاوی می‌توان به دعوای خلع ید ملک اشاره نمود.

اثبات مالکیت ملک با قولنامه، سند عادی و رسمی

در مورد املاکی که فاقد سند رسمی بوده، مهم‌ترین دلیل اثبات مالکیت ملک، سند عادی و مبایعه‌ نامه خرید و فروش ملک مورد اختلاف است. سند، مطابق ماده 184 قانون مدنی عبارت است از: « هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد». البته برای اینکه نوشته به عنوان سند در دعوا قابل طرح باشد، لازم است تا توسط مدعی علیه امضا شده باشد.

(اثبات مالکیت ملک با قولنامه) لازم به ذکر است که از آنجا که در املاک دارای سند رسمی، دعوای اثبات مالکیت ملک پذیرفته نمی‌شود، بحث سند رسمی نیز به عنوان دلیل در این دعوی، منتفی می‌باشد.

اثبات مالکیت ملک با اقرار

اقرار، یکی دیگر از دلایل اثبات مالکیت ملک است. به موجب ماده 1259 قانون مدنی: «اقرار، عبارت از اخبار به حقی است برای غیر، به ضرر خود» بنابراین، اگر (الف) دعوای اثبات مالکیت ملک را علیه(ب) طرح نموده و در جریان دعوا، (ب) به مالکیت (الف) اقرار کند، (الف) در دعوی اثبات مالکیت ملک پیروز می‌گردد. درباره اقرارنامه ملکی بیشتر بخوانید.

اثبات مالکیت ملک با شهادت

دعوی اثبات مالکیت ملک، یک دعوی مالی محسوب می‌شود. بنابراین، تعداد شهود مورد نیاز برای اثبات آن، تابع بند (ب) ماده 230 قانون آیین دادرسی مدنی است؛ یعنی برای اثبات این دعوی، خواهان باید شهادت دو مرد یا یک مرد و دو زن را ضمیمه دادخواست خود نماید. البته، به موجب ماده 277 قانون مزبور، خواهان می‌تواند ادعای خود در دعوای اثبات مالکیت ملک را به شهادت یک مرد یا دو زن و سوگند خود نیز اثبات نماید.

اثبات مالکیت ملک با اماره تصرف

منظور از اماره تصرف، آن است که شخصی، در ملکی چنان تصرفی داشته که از نظر عرف، مالک آن ملک محسوب گردد. به‌عنوان مثال، کشاورزی که برای سالیان متمادی امور مربوط به یک زمین کشاورزی، مانند کاشت بذر، آبیاری و هرس را انجام داده است، در نظر عرف مالک آن زمین محسوب می‌گردد.

ماده 35 قانون مدنی، در تعریف اماره تصرف چنین مقرر داشته: « تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت است.» اما در رابطه با تصرف به عنوان دلیل اثبات مالکیت ملک، لازم است تا به دو نکته توجه گردد: نخست آنکه، تصرف برای اینکه دلیل مالکیت باشد، لازم است که اولاً مشروع باشد و ثانیاً به عنوان مالکیت و از طرف خود تصرف کننده (نه به نمایندگی و یا وکالت) انجام گیرد.

دوم آنکه تصرف، یک اماره است و اگر دلیلی مانند قولنامه یا شهادت شهود برخلاف آن وجود داشته باشد اماره تصرف، دیگر قابل استناد نخواهد بود.

مدارک لازم برای اثبات مالکیت ملک  

مدارک لازم برای اثبات مالکیت ملک، تابع دلیلی است که خواهان، قصد استناد به آن را دارد. بنابراین، اگر دلیل مورد استناد خواهان سند عادی باشد، لازم است تا قولنامه مثبت ادعای مالکیت وی ضمیمه دادخواست گردد. اما اگر دلیل اثبات مالکیت ملک، اقرار باشد خوانده باید در دادگاه حاضر شده و اقرار به مالکیت خواهان نماید و یا اقرارنامه رسمی خوانده ضمیمه دادخواست گردد.

چرا مرتضی حلیمی؟!

وکیل پایه یک دادگستری

رتبه‌ی سوم آزمون وکالت استان البرز

بیش از 10 سال سابقه فعالیت حقوقی

بیش از 10000 مشاوره تخصصی حقوقی

ارائه آموزش‌های حقوقی به بیش از 1000 نفر

با ما، عدالت را تجربه کنید. 

دادگاه صالح برای اثبات مالکیت ملک

از آنجا که ملک، یک مال غیر منقول محسوب می‌شود، جهت تعیین دادگاه صالح برای اثبات مالکیت ملک باید به ماده 12 قانون آیین دادرسی مراجعه نمایید که مطابق این ماده، کلیه دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول باید در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول، مورد رسیدگی قرار گیرند.

❌ اما، از نظر صلاحیت ذاتی نیز دعوای اثبات مالکیت ملک، بایستی در دادگاه حقوقی بدوی، مورد طرح و اقامه قرار گیرد.

اثبات مالکیت ملک در املاک دارای سابقه ثبتی

در مورد اثبات مالکیت ملک در املاک دارای سابقه ثبتی، لازم است به چند نکته مهم توجه کنید. معمولا، در بیشتر نقاط ایران در حال حاضر، املاک دارای سابقه ثبتی هسند. اما در برخی مناطق، هنوز سند مفروز برای املاک آن منطقه صادر نشده و ممکن است در ملکی چند هکتاری که دارای سابقه ثبتی بوده، صدها ملک مسکونی ساخته شده که هیچ کدام دارای سند رسمی و مفروز نیستند.
در چنین املاکی، از آنجا که هیچ کدام از مالکین دارای سند رسمی نیستند، دعوی اثبات مالکیت ملک، پذیرفته می‌شود.

در کنار گروه نخست، املاکی نیز وجود دارد که که دارای سابقه ثبتی بوده و همچنین تفکیک گردیده و برای قطعات آن، سند مفروز صادر شده است و پلاک‌های فرعی نیز تعیین گردیده و در نتیجه مالکین، دارای سند رسمی هستند؛ در چنین املاکی، طرح دعوی اثبات مالکیت ملک امکان‌پذیر نیست و خواهان می‌بایست برای دریافت سند رسمی اقدام به اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ‌نماید.

دقت داشته باشید که اگر برای ملکی مشکل تعارض مالکیت بروز کند، لازم است روند رسیدگی به پرونده تعارض در اسناد مالکیت که نوعی از دعاوی ثبتی ملکی است انجام شود.

اثبات مالکیت ملک در سند اصلاحات ارضی  

در مورد املاکی که دارای سند اصلاحات ارضی هستند نیز تا زمانی که سند رسمی برای آن املاک صادر نشده باشد، دعوای اثبات مالکیت ملک پذیرفته گردیده و سند اصلاحات ارضی می‌تواند به عنوان یک دلیل قابل قبول به دادگاه ارائه گردد. اما، اگر درباره زمینی که دارای سند اصلاحات ارضی است، سند رسمی صادر گردد دیگر دعوای اثبات مالکیت ملک در مورد آن پذیرفته نخواهد شد.

اثبات مالکیت ملک در ملک موروثی

اثبات مالکیت ملک موروثی، تفاوت خاصی با اثبات مالکیت ملک در سایر املاک نداشته و تمام شرایط مدارک و مطالبی که پیش از این گفته شد، در مورد املاک موروثی نیز صادق است. تنها نکته ای که در این رابطه باید مورد توجه قرار گیرد، این مساله است که پیش از طرح دعوا اثبات مالکیت ملک در املاک موروثی، لازم است تا وراث، اقدام به اخذ گواهی انحصار وراثت نمایند.

نمونه دادخواست اثبات مالکیت ملک

در بخش‌های قبل به توضیح شرایط و مدارک، دادگاه صالح و نحوه و مراحل اثبات مالکیت ملک پرداختیم. اکنون در این بخش، قصد داریم تا یک نمونه دادخواست اثبات مالکیت ملک را ارائه کرده تا خوانندگان محترم بتوانند در صورت لزوم از این دادخواست استفاده نمایند.

سوالات متداول اثبات مالکیت ملک

کلام نهایی

اثبات مالکیت ملک در املاک فاقد سند رسمی از طریق استناد به دلایلی نظیر سند عادی، شهادت شهود و اماره تصرف، امکان‌پذیر است. بدین منظور، لازم است تا خواهان با ثبت دادخواست توسط وکیل متخصص و یا در یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دعوی خود را در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک اقامه نماید.