حق شفعه در آپارتمان، ملک مشاع و زمین کشاورزی
حق شفعه، یکی از اعمال حقوقی بوده که در رابطه با اموال غیر منقول، یعنی زمین مطرح می‌گردد. از آنجا که اعمال این حق، شرایط و آثار خاص خود را دارد در مقاله حاضر، به این سوال پاسخ داده‌ایم که حق شفعه چیست و سپس شرایط ارکان، اسقاط و آثار شفعه را بررسی خواهیم کرد.
حق شفعه چیست؟
برای پاسخگویی به این سوال و تعریف ماهیت شفعه، باید به ماده 808 قانون مدنی مراجعه نمود. به‌موجب این ماده: «هرگاه، مال غیرمنقول و قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است، به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند…» از آنجا که این ماده دارای پیچیدگی‌های حقوقی خاصی است که باید توسط وکیل ملکی مورد تحلیل دقیق قرار گیرد.
حق شفعه به زبان ساده
در توضیح حق شفعه به زبان ساده، نخستین مفهومی که باید به آن توجه نمود، یک مال غیرمنقول است که در مورد شفعه منظور از آن، زمین است. در این زمین، دو شخص نسبت به زمین، مالکیت مشاعی داشته و در اصطلاح شریک هستند. حال یکی از شرکا، سهم خود از زمین را به شخص ثالثی می‌فروشد.
در این صورت، شریک دیگر این حق را داشته که پولی را که شخص ثالث برای خرید زمین پرداخت کرده است به وی داده و سهم وی از زمین را به مالکیت خود درآورد. به این ترتیب شخص ثالث از ملک خارج شده و تمام زمین به مالکیت شریک باقی‌مانده در می‌آید (آشنایی با قوانین فروش ملک مشاع). به حق قانونی که به‌موجب آن، شریک ملک مشترک می‌تواند ثمن (قیمت) بیع (قرارداد فروش) را به ثالث خریدار پرداخت کرده و سهم وی را تملک کند، حق شفعه یا شفعه گفته می‌شود.
برای دریافت مشاوره حقوقی حق شفعه از وکیل پایه یک دادگستری، وقت مشاوره خود را رزرو کنید.
0
افزودن به تقویم iCALشرایط حق شفعه
برای انجام هر عمل حقوقی و به‌منظور اینکه آن عمل حقوقی، آثار قانونی مورد نظر را برجای گذارد، لازم است تا شرایط خاصی وجود داشته باشد. حق شفعه نیز از این قاعده مستثنی نبوده و به‌منظور اعمال آن لازم است تا شرایط قانونی موجود باشد. لذا در این بخش، به بررسی شرایط شفعه می‌پردازیم.
- مالی که شرکا در آن مالکیت مشاعی دارند باید یک مال غیر منقول، یعنی زمین باشد. البته اگر بنا یا درخت با زمین فروخته شود نیز شریک باقی‌مانده، حق شفعه خواهد داشت. ماده 809 قانون مدنی در این رابطه مقرر داشته: «هرگاه، بنا و درخت، بدون زمین فروخته شود، حق شفعه محقق نخواهد شد.»
- مال غیرمنقول باید قابل تقسیم باشد. علت این مسئله، آن است که از ضرری جلوگیری شود که شریک باقی‌مانده با تقسیم زمین متحمل می‌گردد.
- تعداد شرکا باید دو نفر باشد. بنابراین، در ملک مشاع که سه نفر یا بیشتر در آن مالکیت مشترک داشته، حقی تحت عنوان شفعه محقق نمی‌گردد.
- معامله‌ای که از طریق آن سهم شریک به ثالث فروخته می‌شود، باید بیع، یعنی قرارداد خرید و فروش باشد. بنابراین اگر شریک، سهم خود را از طریق قرارداد صلح یا هبه به شخص ثالث منتقل کند، شریک باقی‌مانده، حقی تحت عنوان شفعه نخواهد داشت.
- شریکی که برای اعمال حق شفعه اقدام می‌نماید، باید قدرت پرداخت ثمن را به شخص ثالث داشته باشد. چرا که در غیر این صورت، با اعمال شفعه و عدم پرداخت قیمت معامله، شخص ثالث متضرر می‌گردد.
- برای اعمال شفعه شریکی که جهت اعمال حق اقدام می‌کند، باید دارای اهلیت باشد. یعنی عاقل بوده و مجنون نباشد؛ به سن بلوغ رسیده و صغیر نباشد؛ رشید بوده و سفیه نباشد.
ارکان حق شفعه چیست ؟
در پاسخ به این سوال باید گفت، هنگامی‌که صحبت از حقی به عنوان حق شفعه می‌شود، لازم است تا این ارکان وجود داشته باشد: مال مشاع میان طرفین یا همان زمین که به آن، موضوع شفعه گفته می‌شود؛ شریکی که سهم خود را می‌فروشد؛ شریکی که حق شفعه را اعمال می‌کند و شخص ثالث.
تفاوت حق شفعه با اخذ به شفعه
حقی که تحت عنوان شفعه شناخته می‌شود، غالبا همراه با اصطلاحی مطرح می‌گردد که به آن اخذ به شفعه گفته می‌شود. هر چند، گاهی چنین تصور می‌شود که این دو اصطلاح یکی هستند، اما شفعه و اخذ به شفعه، در واقع، دو اصطلاح کاملا متفاوت هستند.
توضیح آنکه، منظور از شفعه یا حق شفعه، حقی است که شریک ملک مشاع قابل تقسیم داشته تا در صورتی‌که شریک دیگر برای فروش سهم خود با ثالث اقدام نماید، ثمن را به ثالث داده و تمام ملک را تملک نماید. اما اخذ به شفعه، به عمل شریک در پرداخت ثمن به شخص ثالث و تملک یک‌طرفه سهم وی از زمین گفته می‌شود.
شفیع در حق شفعه کیست ؟
شفیع در حق شفعه کیست؟ در پاسخ به این سوال باید گفت منظور از شفیع در شفعه، همان شریکی است که پس از فروش سهم شریک دیگر به ثالث، ثمن (قیمت) قرارداد را به شخص ثالث پرداخت کرده و سهم وی از زمین را به‌صورت یکجانبه به مالکیت خود در می‌آورد.
حق شفعه فوری است یعنی چه ؟
ماده 821 قانون مدنی، یکی از قوانین مرتبط با شفعه را بدین صورت بیان کرده است:«حق شفعه فوری است.» بنابراین ممکن است این سوال مطرح گردد که حق شفعه فوری است یعنی چه؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت، هنگامی که شفیع قصد داشته تا برای اعمال شفعه اقدام نماید، باید ثمن را به قید فوریت به شخص ثالث پرداخت کرده و اخذ به شفعه را فوری انجام دهد.
اما باید دانست که منظور از فوریت گفته شده در رابطه با شفعه، فوریت ریاضی نیست، بلکه فوریت عرفی مدنظر قانون‌گذار است. با این توضیح که برای تعیین فوریت، باید دید که یک شخص مشابه در وضعیت شفیع، هنگامی‌که بخواهد تا حق شفعه را در اولین فرصت اعمال کند، چه زمانی اولین فرصت وی بوده و وی در چه زمانی اقدام می‌کند. این زمان، زمان فوری جهت اعمال شفعه خواهد بود.
اسقاط حق شفعه
منظور از اسقاط شفعه، آن است که شفیع به اختیار از اعمال حق شفعه انصراف دهد. در رابطه با اینکه آیا شفعه قابل اسقاط است یا نه، باید گفت این حق، یک حق مالی بود و مانند بقیه حقوق مالی قابل اسقاط است.
ماده 822 قانون مدنی در رابطه با مجاز بودن اسقاط شفعه، چنین مقرر داشته: «حق شفعه، قابل اسقاط است و اسقاط آن، به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور نماید، واقع می‌شود.»
بنابراین، با توجه به این ماده، شریک می‌تواند به دو طریق، برای اسقاط شفعه اقدام نماید: اولا، به‌صورت صریح، مانند اینکه ضمن متنی به صراحت اعلام کند که (حق شفعه خود را اسقاط کردم.) ثانیا، به‌طور ضمنی، مانند اینکه در تصرفات ثالث در زمین به وی کمک کند.
آثار حق شفعه
در صورتی که شرایط حق شفعه وجود داشته باشد و با اجتماع این شرایط، شفیع برای اعمال شفعه اقدام نماید، این عمل حقوقی، آثار حقوقی و قانونی را به دنبال خواهد داشت. با توجه به اهمیت این آثار، در این بخش به این سوال پاسخ خواهیم داد که آثار حق شفعه چیست.
- با اعمال شفعه، سهم فروخته‌شده به شخص ثالث به مالکیت شفیع درآمده و وی مالک سهم متعلق به ثالث می‌گردد.
- در صورتی‌که شریک برای اخذ به شفعه اقدام نماید، نمائات و منافع متصل به مبیع در فاصله زمانی عقد بیع و اخذ به شفعه به مالکیت شفیع در می آید. البته نمائات منفصل در این مدت، همچنان در مالکیت ثالث خواهد بود.
- با اعمال حق شفعه، معاملاتی که شخص ثالث در فاصله خرید زمین و اعمال شفعه انجام داده تماما باطل می‌گردد.
تاثیر اخذ به شفعه در ابطال معاملات قبل از آن
به‌منظور بررسی تاثیر اخذ به شفعه در ابطال معاملات قبل از آن، باید به ماده 816 قانون مدنی مراجعه نمود. به‌موجب این ماده: «اخذ به شفعه، هر معامله‌ای را که مشتری، قبل از آن و بعد از عقد بیع، نسبت به مورد شفعه نموده باشد، باطل می‌نماید.»
برای درک بهتر مفهوم ماده مزبور به این مثال توجه نمایید: یکی از شرکای ملک مشاع، سهم خود را در روز شنبه به یک شخص ثالث می‌فروشد. ثالث در روز سه‌شنبه سهم خریداری‌شده را به شخص دیگری صلح می‌کند. شریک دیگر با اطلاع از این معامله، در روز پنج‌شنبه، اعمال حق شفعه می‌نماید. با اعمال شفعه، عقد صلحی که ثالث در تاریخ سه‌شنبه منعقد کرده است، باطل می‌گردد.
حق شفعه در آپارتمان
در صورتی‌که آپارتمانی، میان دو شریک مشترک باشد و یکی از دو شریک، سهم خود از آپارتمان را به شخص ثالثی بفروشد، آیا شریک دیگر، حق اعمال شفعه را دارد؟ برای پاسخ به این سوال، باید به ماده 809 قانون مدنی مراجعه نمود. به‌موجب این ماده: «هرگاه بنا و درخت، بدون زمین فروخته شود، حق شفعه نخواهد بود.» بنابراین، اگر آپارتمان با زمین آن فروخته شود، شریک باقی‌مانده، حق اعمال شفعه را خواهد داشت.
چرا مرتضی حلیمی؟!
وکیل پایه یک دادگستری
رتبه‌ی سوم آزمون وکالت استان البرز
بیش از 10 سال سابقه فعالیت حقوقی
بیش از 10000 مشاوره تخصصی حقوقی
ارائه آموزش‌های حقوقی به بیش از 1000 نفر
با ما، عدالت را تجربه کنید.
حق شفعه در ارث
در رابطه با حق شفعه در ارث، لازم است تا به دو ماده قانون مدنی، یعنی ماده 823 و ماده 824 توجه نمود. مطابق این دو ماده در صورتی که شفیع فوت کند، حق وی برای اعمال شفعه، به وراث او منتقل می‌گردد. همچنین در صورتی که وراث، متعدد بوده و برخی از آنها حق شفعه خود را اسقاط کنند، بقیه وراث باید شفعه را نسبت به تمام زمین فروخته شده اجرا کرده و نمی‌توانند شفعه را صرفاً به نسبت سهم الارث خود اجرا نمایند.
حق شفعه در ملک مشاع
حق شفعه در ملک مشاع، یکی دیگر از مسائلی است که در رابطه با شفعه مطرح می‌گردد. در رابطه با مسئله شفعه در ملک مشاع باید گفت، اساساً یکی از شرایط شفعه آن است که زمین، میان دو شریک مشاع باشد. بنابراین، در املاکی که مشاعی نبوده، حق شفعه نیز وجود نخواهد داشت.
حق شفعه در زمین کشاورزی
برای اینکه شفعه در زمین کشاورزی، قابل اعمال باشد، لازم است که:
- اولاً، زمین کشاورزی میان شرکا مشاع بوده؛
- ثانیا، تعداد شرکا دو نفر باشد؛
- ثالثا، زمین کشاورزی، قابل تقسیم باشد؛
- رابعا، شریک، سهم خود را از طریق قرارداد خریدوفروش به ثالث انتقال دهد.
مثال برای حق شفعه
از آنجا که ذکر یک مثال به درک بهتر مفهوم شفعه، کمک می‌کند، در این بخش مثالی را در رابطه با این حق ذکر خواهیم کرد. فرض کنید که (الف) و (ب) مالکیت زمین مشاعی را در اختیار داشته، اما، (ب) اقدام به فروش سهم خود به (ج) می‌کند. حال، (الف) می‌تواند ثمن یا همان قیمت معامله را به (ج) پرداخت کرده و سهم فروخته‌شده را تملک نماید.
کلام نهایی
منظور از شفعه یا حق شفعه، حقی است که شریک ملک مشاع قابل تقسیم داشته تا در صورتی‌که شریک دیگر برای فروش سهم خود با ثالث اقدام نماید، ثمن را به ثالث داده و تمام ملک را تملک نماید. این حق به وراث شفیع منتقل شده و جهت صحت آن، لازم است تا به فوریت اعمال گردد.
سوالات متداول شفعه
زمان اعمال حق شفعه تا چه زمانی است؟
زمان اعمال حق شفعه، فوری بوده که البته، منظور، فوریت عرفی است.
دیدگاهتان را بنویسید