فروش ملک مشاع [0 تا 100 دستور فروش ملک مشاع]
فروش ملک مشاع با توجه به اینکه جزء جزء ملک مشاع حق تمام شرکا بوده و دغدغه بسیاری از افرادی است که در یک ملک، مالکیت مشاعی دارند. با توجه به اینکه فروش چنین املاکی از روش‌های مختلف مانند افراز و درخواست دستور فروش ملک مشاع، امکان‌پذیر بوده است.
در این مقاله، روش‌های فروش ملک مشاع، جلوگیری از انجام آن و مدت زمان طی کردن روند آن را بررسی خواهیم کرد.
ملک مشاع چیست؟
پیش از آنکه مسئله فروش ملک مشاع مورد بررسی قرار گیرد، لازم است تا تعریف دقیقی از این نوع ملک ارائه گردد. منظور از ملک مشاع، ملکی است که مالکیت آن میان دو یا چند شخص، مشترک بوده به‌نحوی که جزء جزء ملک مشاع، حق تمام شرکا است.
از این مساله که جزء جزء املاک مشاع، حق تمام شرکا است، چنین نتیجه گرفته می‌شود که هیچ یک از شرکا، نمی‌تواند در یک بخش از ملک مشاع تصرفات اختصاصی داشته باشد. به عنوان مثال، اگر یک خانه، میان سه شخص مشاع باشد، یکی از شرکا نمی‌تواند یکی از اتاق‌های خانه را بفروشد و آن را در اختیار خریدار قرار دهد.
⛔بیشتر بخوانید: شرایط و مدارک ابطال سند رسمی
برای دریافت مشاوره فروش ملک مشاع از وکیل پایه یک دادگستری فرم زیر را پر کنید.
0
افزودن به تقویم iCALروش‌های قانونی فروش ملک مشاع
روش‌های قانونی فروش املاک مشاع، مسئله‌ای است که ممکن است مورد سوال بسیاری از افرادی قرار گیرد که دارای مالکیت مشاعی در یک ملک مشترک هستند. در پاسخ به این سوال باید گفت، روش‌های قانونی فروش ملک مشاع، بسته به آنکه منظور ما از فروش، سهم شریک یا تمام ملک باشد، متفاوت است. با این توضیح که هیچ یک از شرکای ملک، نمی‌تواند به تنهایی برای فروش کل ملک اقدام نماید، مگر آنکه رضایت سایر شرکای ملک مشاع را اخذ کرده باشد؛
❌ درغیر این صورت و در حالتی که شریکی، بیش از سهم خود را بفروشد، با توجه به ماده 581 قانون مدنی، تصرفات مازاد بر سهم وی تابع معاملات فضولی خواهد بود. با این توضیح که درصورت عدم موافقت شرکا، معامله در قسمتی که مازاد بر سهم شریک باشد، باطل خواهد بود.
اما، به موجب ماده 583 قانون مزبور هر شریک می‌تواند سهم خود را بدون رضایت سایر شرکا به شخص ثالثی بفروشد. به عنوان مثال، اگر ملکی میان سه نفر مشاع بوده و هر کدام مالک دو دانگ ملک باشند، یکی از شرکا می‌تواند دو دانگ خود را به شخص ثالثی بفروشد.
✔با این وجود لازم است به این نکته توجه شود که در چنین حالتی، صرفا فروش سهم اختصاصی شریک به ثالث مجاز بوده اما وی نمی‌تواند ملک را به تصرف شخص ثالث داده و او را وارد ملک کند. با توجه به توضیحات فوق، در پاسخ به این سوال که روش‌های فروش ملک مشاع چیست، باید گفت با توجه به اینکه تمام یا بخشی از ملک مشاع فروخته شود، این روش‌ها متفاوت هستند که ما در بخش‌های بعد، به بررسی آن ها خواهیم پرداخت.
فروش ملک مشاع با توافق شرکا و اجازه شریک
فروش ملک مشاع با توافق شرکا و اجازه شریک، در دو حالت، قابل طرح است:
- فرض اول: فرض اول در جایی است که شریک بخواهد مازاد بر سهم خود یا تمام ملک مشترک را بفروشد. در این حالت نیاز به اخذ دستور فروش ملک مشاع نبوده و رضایت شرکا کافی است.
- فرض دوم: در صورتی که یک شریک بخواهد سهم اختصاصی خود را به فروش رسانده و در ضمن ملک را به تصرف خریدار داده و وی را وارد ملک کند، با توافق شرکا و اجازه آنها، این امر امکان‌پذیر خواهد بود. در این حالت، رضایت شرکا می‌تواند قبل از تصرف و بعد از آن اخذ گردد.
⛔بیشتر بخوانید: اجاره ملک مشاع بدون اجازه شریک
فروش ملک مشاع بدون توافق و اجازه شریک
فروش ملک مشاع بدون توافق و اجازه شریک نیز در دو فرض، قابل بررسی است:
1️⃣ فرض اول فروش تمام ملک مشاع بوده که قطعا مازاد بر سهم فرد و بدون اجازه شریک، امکان‌پذیر نیست. در این حالت، متقاضی باید از طریق سایر ساز و کارهای قانونی، نظیر اخذ دستور فروش ملک مشاع اقدام نماید.
2️⃣ در مورد فرض دوم و در حالتی که شریک بخواهد سهم اختصاصی خود را به شخص ثالث بفروشد، فروش املاک مشاع در سهم اختصاصی وی حتی بدون توافق و اجازه شریک دیگر امکان‌پذیر بوده اما، همانطور که پیش از این نیز گفته شد، شریک فروشنده نمی‌تواند ملک مشاع را به تصرف خریدار داده و وی را داخل در ملک نماید.
چرا مرتضی حلیمی؟!
وکیل پایه یک دادگستری
رتبه‌ی سوم آزمون وکالت استان البرز
بیش از 10 سال سابقه فعالیت حقوقی
بیش از 10000 مشاوره تخصصی حقوقی
ارائه آموزش‌های حقوقی به بیش از 1000 نفر
با ما، عدالت را تجربه کنید.
فروش ملک مشاع با تقسیم آن
در صورتی که ملک مشاع به نحوی قابل تقسیم باشد، یکی از شرکا می‌تواند درخواست تقسیم ملک را مطرح کرده و در این صورت، پس از تقسیم ملک مشاع، هر شریک می‌تواند سهم اختصاصی خود را فروخته و به تصرف خریدار نیز دهد.
تقسیم ملک، به سه روش امکان‌پذیر است که این سه روش عبارتند از:
- تقسیم به افراز
- تقسیم به تعدیل
- تقسیم به رد.
در ادامه، به توضیح هر یک از این روش‌ها پرداخته و خواهیم گفت که تقسیم ملک مشاع در هر یک، تابع چه شرایطی است. لازم به ذکر است که تقسیم به افراز نیازمند رضایت شرکا نبوده، اما در تقسیم به تعدیل و رد، اخذ رضایت شرکا ضروری خواهد بود.
تقسیم به افراز
منظور از تقسیم به افراز در فروش ملک مشاع، آن است که ملک مشاع به تعداد شرکا و سهام آنها به قطعات کوچک تر تقسیم شده، به‌نحوی که سهم هر شریک، ملک اختصاصی وی خواهد بود.
این نوع تقسیم در مورد املاکی قابل انجام است که دارای اجزا یکسان و هم‌قیمت است. در این وضعیت، از آنجا که ملک مشاع، تبدیل به یک یا چند ملک مفروض شده است، هر شریک می‌تواند سهم اختصاصی خود را بفرشد و نیازی به اخذ دستور فروش نیز نخواهد بود.
تقسیم به تعدیل
در جایی که ملک مشاع، دارای اجزای یکسان نبوده، برای تقسیم و فروش ملک مشاع باید از روش تعدیل استفاده نمود. در این روش، ملک مشاع براساس ارزش مالی تقسیم می‌شود.
به‌عنوان مثال، اگر ملکی مشاع بین دو شریک بوده و مساحت آن، 500 متر باشد، اما ارزش 300 متر از ملک با ارزش 200 متر از آن برابر باشد، ملک به دو قسمت 300 متری و 200 متری تقسیم می‌گردد. در این حالت نیز فروش ملک مشاع، پس از تعدیل امکان‌پذیر خواهد بود.
تقسیم به رد
در جایی که تقسیم ملک مشاع، نه از طریق افراز و نه از طریق تعدیل امکان‌پذیر نبوده، می‌توان از روش رد برای تقسیم آن، استفاده نمود.
با این توضیح که اگر پس از تقسیم ملک، سهم یکی از شرکا کمتر از بقیه گردد، بقیه موظف هستند که معادل ارزش ریالی وی از ملک را به آن شریک بپردازند. در چنین وضعیتی نیز فروش ملک بدون نیاز به اخذ دستور فروش ملک مشاع امکان‌پذیر است.
فروش ملک مشاع در املاک قابل افراز
فروش ملک مشاع در املاک قابل افراز نیز یکی دیگر از مسائلی است که بایستی در رابطه با فروش این گونه از املاک و اخذ دستور فروش آنها مورد بررسی قرار گیرد. برای بررسی این مساله باید به قانون افراز و فروش املاک مشاع مراجعه نمود.
به موجب ماده 1 این قانون، در صورتی که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، هر شریک می‌تواند درخواست افراز ملک مشاع را به اداره ثبت محل وقوع ملک تقدیم نماید.
کارشناس اداره ثبت از ملک بازدید کرده و در صورتیکه ملک، قابل افراز باشد، اداره ثبت دستور فروش ملک مشاع را صادر خواهد کرد. اما، در حالتی که ملک ثبت نشده یا جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد، درخواست افراز باید به دادگاه حقوقی محل ملک ارائه گردد.
فروش ملک مشاع در املاک غیر قابل افراز
برای فروش ملک مشاع در املاک غیر قابل افراز نیز متقاضی ابتدا باید برای افراز به اداره ثبت (درصورت اتمام جریان ثبتی ملک) یا دادگاه (درصورت عدم اتمام جریان ثبتی ملک) مراجعه نماید. چراکه تشخیص قابل افراز بودن یا غیر قابل افراز بودن ملک، در اختیار اشخاص نیست.
◀ چنانچه، پس از بررسی کارشناس اداره ثبت یا کارشناس دادگاه، ملک، غیرقابل افراز تشخیص داده شود و گواهی عدم افراز صادر گردد، متقاضی می‌تواند با در دست داشتن این گواهی، دادخواست دستور فروش ملک مشاع را به دادگاه ارائه کرده و فروش ملک را تقاضا نماید.
دستور فروش ملک مشاع چیست ؟
دستور فروش ملک مشاع چیست؟ این سوالی است که ممکن است برای بسیاری از اشخاصی که قصد افراز و فروش ملک مشاع متعلق به خود را داشته مطرح گردد. در پاسخ به این سوال باید گفت، دستور فروش ملک مشاع قابل اخذ نیست، مگر پس از غیر قابل افراز دانستن ملک.
توضیح آنکه برای فروش ملک مشاع متقاضی بسته به اینکه جریان ثبتی ملک خاتمه یافته یا نه، باید به‌ترتیب به یکی از اداره ثبت یا دادگاه مراجعه نماید.
در صورتیکه هر یک از این دو مرجع ملک را غیر قابل تقسیم تشخیص دهد، متقاضی می‌تواند با ارائه یک دادخواست، صدور دستور فروش ملک مشاع را از دادگاه تقاضا کند. به رای یا دستوری که در نتیجه این درخواست صادر شود دستور فروش ملک مشاع گفته می‌شود.
جلوگیری از فروش ملک مشاع و توقف دستور فروش
جلوگیری از فروش املاک مشاع و توقف دستور فروش، در دو فرض، قابل طرح است:
فرض اول
فرض اول، جایی است که در جریان فروش ملک مشاع توسط دادگاه، یکی از تشریفات اجباری قانون، نظیر زمان مزایده رعایت نشده و بنابراین، هر یک از شرکا می‌تواند توقف دستور فروش ملک مشاع را از دادگاه تقاضا نماید.
فرض دوم
در فرض دوم، در صورتیکه شخص ثالث، در ملک موضوع دستور فروش، برای خود حقی قائل باشد، می‌تواند برای اعتراض به دستور فروش ملک اقدام کند.
⛔بیشتر بخوانید: مشاوره با وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری
مدت زمان دستور فروش ملک مشاع
تعیین مدت زمان دستور فروش ملک مشاع، بستگی به این عامل داشته که دادگاه محل وقوع ملک، در کدام شهرستان واقع شده و حجم کاری دادگاه به‌چه صورت است.
با این وجود به‌دلیل اینکه رسیدگی به دستور فروش، خارج از وقت‌های متعارف دادگاه انجام گرفته، مدت زمان رسیدگی به آن نیز در مقایسه با سایر پرونده‌ها کمتر است.
◀ در مورد مدت تقریبی زمان دستور فروش ملک مشاع، باید گفت که این مدت، با توجه به عوامل گفته شده، از 2 تا 5 ماه زمان می‌برد. البته، در صورتی که در جریان مزایده، خریداری برای ملک پیدا نشود و جلسه مزایده تمدید گردد، به این مدت، زمان بیشتری اضافه می‌گردد.
وکیل فروش ملک مشاع
از آنجایی که ممکن است در جریان فروش ملک مشاع، مشکلاتی مانند عدم توافق شرکا یا نادرست بودن تقسیم یا موارد دیگر پیش بیاید به اشخاصی که قصد فروش ملک مشاع چه از طریق دستور فروش ملک مشاع و چه از طرق دیگر را داشته، توصیه می‌شود که برای گرفتن یک وکیل باتجربه اقدام نمایند. حضور وکیل، مزیت دیگری نیز داشته و آن مزیت، این است که با حضور وکیل، انجام روند فروش ملک مشاع تسریع می‌یابد.
کلام نهایی
فروش ملک مشاع بسته به قابل افراز بودن یا نبودن ملک از طریق تقسیم و همچنین اخذ دستور فروش ملک مشاع، امکان‌پذیر است. برای افراز، خواهان باید بسته به خاتمه و عدم خاتمه جریان ثبتی ملک، به اداره ثبت یا دادگاه مراجعه کند. همچنین، در صورتی که ملک، غیرقابل افراز باشد، خواهان باید برای اخذ دستور فروش به دادگاه مراجعه نماید.
سوالات متداول فروش ملک مشاع
روش‌های قانونی فروش ملک مشاع چیست؟
افراز ملک و اخذ دستور فروش ملک مشاع، از جمله روش‌های قانونی فروش ملک مشاع است.
برای حل اختلافات مرتبط با ملک مشاع باید به کجا مراجعه کرد؟
برای فروش ملک مشاع، بسته به پایان جریان ثبتی ملک یا عدم پایان آن، باید به اداره ثبت یا دادگاه مراجعه نمود.
تقسیم ملک مشاع به چند روش امکان پذیر است؟
تقسیم ملک مشاع، به یکی از سه روش افراز، تعدیل و رد امکان‌پذیر است.
فروش ملک مشاع در املاک قابل افراز و غیر قابل افراز
فروش ملک مشاع در املاک قابل افراز، از طریق افراز و در املاک غیرقابل افراز، از طریق اخذ دستور فروش امکان‌پذیر است. برای دریافت اطلاعات بیشتر به متن مقاله مراجعه نمایید.
دیدگاهتان را بنویسید