فسخ قرارداد ملک (شرایط + متن فسخ قرارداد ملک)

فسخ قرارداد ملک مسئله‌ای است که در برخی از معاملات انجام می‌شود. گاهی، پس از انعقاد قرارداد خرید ملک، یکی از طرفین متوجه می‌شود که از انعقاد چنین قراردادی متضرر شده است. در این صورت، مساله فسخ قرارداد ملک مطرح می‌گردد.

◀ از آنجا که چنین عمل حقوقی، دارای احکام خاص خود است، در این مقاله، به بررسی شرایط فسخ قرارداد خرید ملک از طرف فروشنده و خریدار پرداخته و مراحل و نحوه انجام آن را توضیح خواهیم داد.

فسخ قرارداد خرید ملک چیست؟

فسخ قرارداد خرید ملک چیست؟ پیش از آنکه به این سوال پاسخ دهیم، لازم است تا به بررسی راه‌های پایان دادن به یک قرارداد بپردازیم. به‌طور کلی، قرارداد به سه صورت پایان می‌یابد:

1. اول آنکه به دلیلی، قرارداد خود به‌ خود به‌هم بخورد که به این حالت، انفساخ گفته می‌شود.
2. شکل دوم برهم خوردن قرارداد ملک، آن است که طرفین قرارداد، با توافق یکدیگر قرارداد را برهم بزنند که چنین روشی، اقاله نامیده می‌شود.
3. اما، شکل سوم برهم خوردن قرارداد، آن است که یکی از طرفین قرارداد به‌ صورت یک‌طرفه، قرارداد را به هم بزند که به این روش، فسخ گفته می‌شود.

◀ با توجه به توضیحات فوق، در پاسخ به این سوال که فسخ قرارداد خرید ملک چیست؟ باید گفت منظور از فسخ قرارداد ملک، آن است که یکی از طرفین چنین قراردادی، به‌ صورت یک‌طرفه و بدون نیاز به رضایت طرف مقابل، قرارداد خرید ملک را برهم بزند.

برای دریافت مشاوره از وکیل فسخ قرارداد خرید ملک فرم زیر را پر کنید.

آیا سوالی دارید ؟

09033659494

0

ما قادر به پردازش پرداخت شما نیستیم. لطفا مجددا تلاش کنید.

بازگشت

گام بعدی تایید رزرو دوباره تلاش کنید

از درخواست شما ممنونیم!

شماره تایید شما :

افزودن به تقویم گوگل افزودن به تقویم iCAL شروع رزرو جدید پایان رزرو

شرایط فسخ قرارداد ملک از طرف خریدار

هنگامی که صحبت از فسخ قرارداد خرید ملک و بر هم زدن یک‌طرفه چنین قراردادی می‌شود، لازم است به این نکته توجه شود که بر هم زدن یک‌طرفه چنین قراردادی، صرفا در موارد مصرح قانونی، امکان‌پذیر است که به این موارد در قانون مدنی، خیارات گفته می‌شود (انواع خیارات معاملات ملکی و کاربرد هر یک). شرایط فسخ قرارداد ملک از طرف خریدار یا همان خیارات قانون مدنی، شامل موارد زیر هستند:

خیار شرط

دو طرف قرارداد خرید ملک می‌توانند شرط کنند که خریدار تا مدت معینی بتواند قرارداد را به‌صورت یک‌طرفه برهم بزند. به چنین حق فسخی، خیار شرط گفته می‌شود.
خیار شرط، یکی از موارد فسخ قرارداد ملک برای خریدار است که احکام آن، تابع شرایط ذکر شده در قانون مدنی است.

خیار مجلس

به موجب ماده 397 قانون مدنی، هر یک از طرفین می‌توانند مادامی که در مجلس قرارداد هستند، قرارداد را به‌ صورت یک‌طرفه برهم بزنند که به این خیار، خیار مجلس گفته می‌شود. خیار مجلس در قرارداد ملک نیز کاربرد داشته و خریدار می‌تواند با استناد به آن، برای فسخ قرارداد خرید ملک اقدام نماید.

خیار رویت و تخلف وصف

منظور از خیار رویت و تخلف وصف، آن است که خریدار، مالی را به وصف خریده، اما پس از رویت مال متوجه می‌شود که مال تحویل داده شده، با مال وصف شده مطابقت ندارد. در چنین شرایطی، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند. در قرارداد خرید ملک نیز چنانچه این شرایط فراهم باشد، خریدار می‌تواند برای فسخ قرارداد ملک اقدام نماید.

خیار عیب

یکی دیگر از مواردی که به استناد آن، خریدار می‌تواند برای فسخ قرارداد ملک اقدام نماید، خیار عیب است. مطابق ماده 422 قانون مدنی، برای اینکه خریدار بتواند برای فسخ قرارداد خرید ملک به استناد این خیار اقدام نماید، لازم است که اولا، ملک، معیوب باشد، یعنی نقصی در ملک باشد که موجب کاهش ارزش آن یا امکان انتفاع از آن گردد ثانیا، عیب موجود در ملک، باید مربوط به زمان انعقاد قرارداد خرید یا قبل از تحویل ملک باشد؛ ثالثا، خریدار از عیب موجود ملک اطلاع نداشته باشد.

خیار غبن

به موجب مواد 416 تا 421 قانون مدنی، برای اینکه خیار غبن، قابل اعمال باشد، لازم است که اولا، غبن (ضرر و زیان زدن و فریب دادن)، فاحش باشد. منظور از فاحش بودن غبن، آن است که تفاوت قیمت واقعی ملک و قیمت معامله‌ای آن، بسیار زیاد باشد. ثانیا، خریدار در هنگام انعقاد قرارداد، نسبت به ارزش واقعی ملک بی‌اطلاع باشد. در صورت وجود این دو شرط، خریدار می‌تواند برای فسخ قرارداد ملک اقدام کند.

خیار تدلیس

خیار تدلیس، یکی دیگر از مواردی است که خریدار می‌تواند با استناد به آن، برای فسخ قرارداد خرید ملک اقدام نماید. با این توضیح که اگر فروشنده ملک، عملیاتی را انجام داده که در نتیجه انجام آن عملیات، عیب ملک را پنهان کرده یا صفتی را به ملک نسبت دهد که ملک، فاقد آن صفت است، مطابق ماده 438 قانون مدنی، خریدار حق فسخ قرارداد ملک را خواهد داشت.

خیار تبعض صفقه

از جمله راه‌حل‌های خریدار برای فسخ قرارداد خرید ملک، خیار تبعض صفقه است. برای اینکه مفهوم این خیار واضح گردد، لازم است تا به مثالی که در ادامه آمده، توجه شود. فرض کنید که شخص(الف) مالک 3 دانگ یه ملک بوده و شخص(ب) مالک سه دانگ دیگر ملک. حال اگر(الف) هر 6 دانگ ملک را به شخص(ج) بفروشد، از آنجا که معامله نسبت به سهم(ب) باطل بوده، خریدار حق فسخ قرارداد ملک، به استناد خیار تبعض صفقه را خواهد داشت.  

با توجه به نکاتی که تا به اینجا ذکر شد، اگر قصد خرید ملکی را دارید، جهت جلوگیری از هر گونه ضرر و زیان، حتماً با بهترین وکیل خرید و فروش ملک در تهران مشورت کنید.

شرایط فسخ قرارداد ملک از طرف فروشنده

در بخش‌های قبل، به این سوال پاسخ دادیم که خریدار در چه شرایطی می‌تواند به‌صورت یک‌طرفه، برای فسخ قرارداد خرید ملک اقدام نماید. در ادامه، قصد داریم تا به بررسی این مساله بپردازیم که فسخ قرارداد فروش ملک، برای فروشنده، تحت چه شرایطی امکان‌پذیر است.

مراحل و نحوه فسخ قرارداد خرید ملک

مساله دیگری که در رابطه با فسخ معامله ملک باید مورد بررسی قرار گیرد، بحث نحوه انجام فسخ و مراحل انجام آن است. از آنجا که در صورت عدم موافقت طرف مقابل برای فسخ قرارداد، طرف فسخ کننده باید مراحل خاصی را طی کند، در ادامه، به این سوال پاسخ خواهیم داد که مراحل و نحوه فسخ قرارداد خرید ملک به‌ چه صورت است.

البته علاوه بر اینکه مراحل کامل در ادامه آورده شده است، ولی پیشنهاد می‌کنیم که حتماً در این رابطه از یک وکیل متبحر به صورت تخصصی، مشاوره حقوقی ملکی دریافت کنید.

جلوگیری از فسخ قرارداد خرید ملک

آیا جلوگیری از فسخ قرارداد خرید ملک برای طرفین قرارداد امکان‌پذیر است؟ این سوالی است که ممکن است برای بسیاری از اشخاصی که قصد انعقاد قرارداد خرید ملک را داشته، مطرح گردد. لذا، در این بخش، به این سوال پاسخ خواهیم داد.

◀ در پاسخ به این سوال باید گفت، بله، در صورتی که در قرارداد، عبارت اسقاط کافه خیارات درج شود، هیچ یک از طرفین قرارداد نمی‌تواند برای فسخ قرارداد ملک اقدام کند. تنها استثنایی که در این زمینه وجود دارد، خیار تدلیس است که حتی با وجود درج شرط اسقاط کافه خیارات، باز هم ساقط نخواهد شد.

چرا مرتضی حلیمی؟!

وکیل پایه یک دادگستری

رتبه‌ی سوم آزمون وکالت استان البرز

بیش از 10 سال سابقه فعالیت حقوقی

بیش از 10000 مشاوره تخصصی حقوقی

ارائه آموزش‌های حقوقی به بیش از 1000 نفر

با ما، عدالت را تجربه کنید. 

پرداخت ضرر و زیان ناشی از فسخ معامله

آیا در صورتی که یکی از طرفین قرارداد خرید ملک، با استناد به یکی از خیارات قانونی، برای فسخ قرارداد ملک اقدام نماید، لازم است تا خسارتی را بپردازد؟ در مورد طرف مقابل، وضعیت به‌ چه صورت است؟ آیا وی باید خسارتی را به طرف فسخ کننده قرارداد بپردازد؟ در این بخش، به این سوالات، پاسخ خواهیم داد.

✔ در پاسخ به سوال اول باید گفت، اگر یکی از طرفین قرارداد خرید ملک، به استناد یکی از خیارات قانونی برای فسخ قرارداد خرید ملک اقدام نماید، ملزم به پرداخت هیچ‌گونه خسارتی به طرف مقابل نبوده، چراکه حق قانونی خود را اعمال کرده است. پاسخ سوال دوم نیز به این‌صورت است که اگر در نتیجه فسخ قرارداد، خسارتی به فسخ کننده وارد شود، طرف مقابل قرارداد باید این خسارت را جبران کند.

فرض دیگری که باید در رابطه با پرداخت ضرور و زیان فسخ قرارداد خرید ملک، مورد توجه قرار گیرد، این مساله است که اگر در قرارداد خرید ملک، مبلغ معینی به‌ عنوان خسارت فسخ معامله در نظر گرفته شود، دادگاه صرفا به همان مبلغ رای داده و مطالبه خسارت مازاد بر آن جایز نیست.

فسخ معامله خرید ملک بعد از انتقال سند

آیا فسخ قرارداد خرید ملک بعد از انتقال سند نیز امکان‌پذیر است؟ در پاسخ به این سوال باید گفت، قانون‌گذار در مبحث خیارات، هیچ محدودیتی برای فسخ قرارداد ملک به استناد یکی از خیارات قائل نشده و لذا، حتی در فرض تنظیم سند رسمی معامله نیز طرف متضرر می‌تواند معامله را فسخ کند. البته، لازم است تا به این نکته توجه شود که در خیارات فوری مانند خیار عیب و غبن، صاحب خیار باید در اسرع وقت برای فسخ معامله اقدام کند، وگرنه حق فسخ وی ساقط خواهد شد.

آثار فسخ قرارداد ملک

بعد از انعقاد قرارداد خرید ملک، ملک به عنوان مبیع به مالکیت خریدار درآمده و ثمن یعنی پول پرداخت شده نیز از آن فروشنده می‌شود. اما، با فسخ قرارداد ملک، تغییری در این آثار، از حیث مالکیت عین و منافع ایجاد شده که لازم است مورد بررسی قرار گیرد.

◀ از نظر عین، با فسخ قرارداد خرید ملک، مجددا مالکیت ملک به فروشنده بازگشته و مالکیت ثمن نیز مجددا به خریدار برمی‌گردد. بنابراین، خریدار باید ملک را تحویل فروشنده داده و فروشنده نیز ملزم است تا ثمن را به خریدار برگرداند. در مورد منافع نیز اگر منفصل باشد، از آن طرفی است که به‌واسطه عقد ، مالک آن شده و اگر منافع متصل باشد، متعلق به شخصی است که به‌واسطه فسخ، مالک مال شده است.

نمونه متن فسخ قرارداد خرید ملک

در بخش‌های قبل، به این سوال پاسخ دادیم که فسخ قرارداد خرید ملک چیست و سپس، شرایط فسخ قرارداد ملک از طرف فروشنده و خریدار را توضیح دادیم. در این بخش، قصد داریم تا یک نمونه متن فسخ قرارداد خرید ملک را ارائه کنیم تا در صورت لزوم، مورد استفاده شما خوانندگان محترم قرار گیرد.

کلام نهایی

منظور از فسخ قرارداد ملک، آن است که یکی از طرفین چنین قراردادی، به‌صورت یک‌طرفه و بدون نیاز به رضایت طرف مقابل، قرارداد خرید ملک را برهم بزند. خیار شرط، مجلس، عیب، غبن و تبعض صفقه، از جمله شرایطی هستند که در صورت وجود آن‌ها، فسخ قرارداد خرید ملک برای فروشنده وخریدار، امکان‌پذیر است.

سوالات متداول فسخ قرارداد ملک