تفاوت ملک مشاع و مفروز از نظر تمامی جوانب
تفاوت ملک مشاع و مفروز، یکی از موضوعاتی است که در رابطه با این دو نوع ملک، قابل مطرح شدن است. از آنجا که تفاوت‌های این دو نوع ملک، از جنبه‌های مختلفی قابل بررسی بوده، در مقاله حاضر پس از بررسی تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز، فرق سند مشاعی با سند مفروز و نحوه تبدیل ملک مشاع به ملک مفروز را توضیح خواهیم داد.
تفاوت ملک مشاع و مفروز
تفاوت ملک مشاع و مفروز چیست؟ در پاسخ به این سوال باید گفت ملک مشاع و ملک مفروز، در چهار مورد با یکدیگر تفاوت دارند: تقسیم مالکیت، حق استفاده، هزینه‌ها و تصمیم‌گیری. اما پیش از آنکه تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز را از منظر چهار معیار گفته شده توضیح دهیم ، لازم است تا به تعریف ملک مشاع و ملک مفروز بپردازیم.
منظور از ملک مشاع، ملکی است که دو یا چند شخص در آن حق مالکیت دارند و مالکیت ملک، میان آن افراد مشترک است به‌نحوی که هر جزء ملک، موضوع حق تمام شرکا است. منظور از ملک مفروض، ملکی است که یک مالک دارد. آپارتمان‌ها، مثال خوبی برای نشان دادن تفاوت ملک مشاع و مفروز هستند.
در آپارتمان‌ها واحدهای مالکین، قسمت اختصاصی آنها و ملک مفروض است. برعکس قسمت‌های مشترک مانند پشت‌بام، حیاط و راه پله‌ها، ملک مشاع محسوب می‌گردند. (اجاره ملک مشاع بدون اجازه شریک)
برای دریافت مشاوره حقوقی ملکی از وکیل پایه یک دادگستری، وقت مشاوره خود را رزرو کنید.
0
افزودن به تقویم iCALتفاوت ملک مشاع و مفروز از نظر تقسیم مالکیت
تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز از نظر تقسیم مالکیت، بدین صورت است که در ملک مفروز، تمام ملک متعلق به یک شخص بوده و یک شخص، نسبت به کل ملک، حق مالکیت دارد.
در حالی‌که در ملک مشاع جزء به جزء ملک، متعلق به تمام شرکا است. بنابراین، اگر خانه‌ای سه اتاق داشته و سه شریک نیز مالک آن خانه باشند، هیچ شریک نمی‌تواند ادعا کند که یکی از اتاق‌های خانه به او تعلق دارد. برعکس هر سه اتاق، به نسبت سهام شرکا، به آنها تعلق دارد. در ادامه، تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز از نظر حق استفاده را توضیح خواهیم داد.
تفاوت ملک مشاع و مفروز از نظر حق استفاده
در کنار تفاوت ملک مشاع و مفروز از نظر تقسیم مالکیت، یکی دیگر از تفاوت‌های این دو نوع ملک، تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز از نظر حق استفاده است. در توضیح تفاوت ملک مشاع و مفروز از نظر حق استفاده باید بگوییم، در ملک مفروز، مالک به‌نحو انحصاری حق هرگونه استفاده قانونی از ملک خود را دارد.
اما در ملک مشاع، هر شریک حق دارد که به نسبت سهام خود، از ملک مشاع استفاده کرده و در آن تصرف کند. نکته‌ای که در رابطه با استفاده از ملک مشاع و تصرف در آن،پ باید مورد توجه قرار گیرد، تفاوت تصرف حقوقی و تصرف مادی است.
در مورد تصرف حقوقی، هر شریک حق دارد تا به نسبت سهام خود، در ملک مشاع تصرف کند. منظور از تصرفات حقوقی، اموری مانند فروش و اجاره دادن است (فروش ملک مشاع). بنابراین اگر ملک مشاع، دارای سه شریک بوده و هر کدام، مالک یک سوم ملک مشاع باشند، هر شریک می‌تواند هر زمان که خواست یک سوم سهم خود را به یک شخص ثالث بفروشد.
اما در تصرفات مادی، تصرف در ملک مشاع، نیازمند رضایت تمام شرکا است. منظور از تصرف مادی، استفاده مادی از ملک مشاع است. به‌عنوان مثال، اگرچه هر شریک حق دارد سهم خود از یک زمین کشاورزی را به یک شخص ثالث بفروشد، اما ورود خریدار به زمین و کشت محصول در آن، نیازمند کسب رضایت تمام شرکا است.
تفاوت ملک مشاع و مفروز از نظر هزینه
تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز، از جنبه‌های دیگری نیز قابل بررسی است. یکی دیگر از این جنبه‌ها، تفاوت ملک مشاع و مفروز از نظر هزینه است. تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز از نظر هزینه، بدین صورت است که در یک ملک مفروز، تمام هزینه‌های ملک برعهده مالک انحصاری آن بوده و باید توسط این شخص پرداخت گردد.
اما در یک ملک مشاع، هزینه‌های نگه‌داری و اداره کردن ملک، میان شرکا تقسیم می‌گردد. اما تقسیم هزینه‌های ملک مشاع بین شرکا به چه صورت است و بر چه مبنایی انجام می‌گیرد؟
پاسخ کلی به این سوال بدین صورت است که در صورت وجود قرارداد میان شرکا، هزینه‌های ملک مشاع، مطابق همان قرارداد میان شرکا تقسیم می‌گردد. ام در صورتی‌که قرارداد و توافق خاصی میان شرکا وجود نداشته باشد، هزینه‌های اداره و نگه‌داری ملک مشاع به نسبت سهام شرکا، میان آنها تقسیم می‌شود.
تفاوت ملک مشاع و مفروز از نظر تصمیم‌گیری و اداره
علاوه بر تفاوت ملک مشاع و مفروز از نظر هزینه‌ها، تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز از نظر تصمیم‌گیری و اداره نیز یکی دیگر از تفاوت‌های میان این دو ملک بوده که لازم است مورد بررسی قرار گیرد. لذا در ادامه، نحوه مدیریت ملک مشاع و ملک مفروز را توضیح خواهیم داد.
در رابطه با تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز از نظر تصمیم‌گیری و اداره باید گفت، در یک ملک مفروز، مالک انحصاری خود تمام تصمیم‌های مربوط به ملک را اتخاذ می کند. این در حالی است که در ملک مشاع تصمیمات باید با توافق تمام شرکا اتخاذ گردد. اما آیا در تمام موارد، اتخاذ تصمیم در مورد ملک مشاع، نیازمند توافق تمام شرکا است؟
پاسخ این سوال، منفی است. توضیح آنکه شرکا می‌توانند یک یا چند شخص را به‌عنوان مدیر تعیین کنند تا تصمیمات مربوط به ملک مشاع توسط این مدیران اتخاذ گردد. انتخاب هیات مدیره در آپارتمان‌ها، مثال خوبی برای این مورد است.
فرق سند مشاع و سند مفروز
در رابطه با تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز، لازم است تا به یک مسئله دیگر نیز پرداخته شود که آن هم مسئله، بحث تفاوت سند مشاع و سند مفروز است. سند مشاع، به سندی گفته می‌شود که برای هر مالک در یک ملک مشاع صادر شده و در ضمن آن سند قدرالسهم هر مالک مشخص می‌گردد.
اما سند مفروز مربوط به ملکی است که تنها یک مالک دارد و تمام شش‌دانگ آن، متعلق به یک شخص است. به‌همین دلیل، به چنین سندی، سند شش‌دانگ گفته می‌شود.
تبدیل ملک مشاع به ملک مفروز
در بخش‌های قبل، به بررسی تفاوت ملک مشاع و مفروز پرداخته و همچنین فرق سند مشاع و سند مفروز یا شش‌دانگ را توضیح دادیم. در این بخش، قصد داریم تا به توضیح مساله تبدیل ملک مشاع به ملک مفروز پرداخته که روند انجام آن، به شرح زیر است:
به منظور تبدیل ملک مشاع به ملک مفروز، در صورتی که توافقی میان شرکا برای تقسیم وجود نداشته باشد، باید به قانون افراز و فروش املاک مشاع مراجعه نمود. به موجب این قانون در صورتی که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته و شخص محجوری نیز در میان شرکا نباشد، تبدیل ملک مشاع به ملک مفروز یا همان افراز ملک مشاع، از طریق اداره ثبت انجام می‌گیرد.
بدین منظور، یکی از شرکا باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مشاع مراجعه کرده و درخواست افراز ملک را به آن اداره ارائه کند. در مرحله بعد، کارشناس مربوطه به محل ملک مراجعه کرده و نظر خود در مورد قابل افراز بودن ملک، حدود و ثغور آن و نحوه افراز را به اداره ثبت اعلام می‌کند. در انتها نیز اداره ثبت، بر اساس نظر کارشناس برای افراز ملک مشاع اقدام کرده و برای سهم هر شریک، سند مفروز و شش‌دانگ صادر می‌شود.
اما، در صورتی‌که جریان ثبتی ملک هنوز خاتمه نیافته یا در میان شرکا یک شخص محجور (صغیر، دیوانه یا سفیه) وجود داشته باشد، تبدیل ملک مشاع به ملک مفروز باید از طریق دادگاه انجام گیرد. بدین منظور، شریک خواهان افراز باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواست افراز ملک مشاع را ثبت نماید.
این دادخواست به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ارجاع شده و دادگاه پس از اظهار نظر کارشناس، رای بر تبدیل ملک مشاع به ملک مفروز صادر می‌نماید.
چرا مرتضی حلیمی؟!
وکیل پایه یک دادگستری
رتبه‌ی سوم آزمون وکالت استان البرز
بیش از 10 سال سابقه فعالیت حقوقی
بیش از 10000 مشاوره تخصصی حقوقی
ارائه آموزش‌های حقوقی به بیش از 1000 نفر
با ما، عدالت را تجربه کنید.
دلایل عدم تبدیل ملک مشاع به ملک مفروز
دلایل عدم تبدیل ملک مشاع به ملک مفروز چیست؟ در پاسخ به این سوال باید گفت، به طور کلی، سه دلیل برای عدم تبدیل ملک مشاع به ملک مفروز وجود دارد: اول، تبدیل ملک مشاع به ملک مفروز، قانونا امکان‌پذیر نیست، مانند افراز یک واحد آپارتمانی. دوم، تبدیل ملک مشاع به ملک مفروز، باعث زیان تمام یا برخی از شرکا می‌گردد. مانند اینکه در اثر افراز ملک مشاع، قیمت ملک کاهش یابد. سوم، شرکا توافقنامه‌ای را امضا نموده‌اند که به‌موجب آن قرارداد، حق افراز ملک را از خودشان ساقط کرده‌اند.
فروش ملک مشاع به صورت مفروز
پس از توضیح تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز از جنبه‌های مختلف و نحوه تبدیل ملک مشاع به ملک مفروز، در این بخش، قصد داریم تا به بررسی یکی از مسائل مهم مرتبط با ملک مشاع پرداخته که مساله فروش ملک مشاع به صورت مفروز است.
در مساله فروش ملک مشاع به صورت مفروز، یکی از شرکا، بخش یا قطعه‌ای از ملک مشاع را به صورت مفروض و شش‌دانگ به شخص ثالثی می‌فروشد. در این صورت این سوال مطرح می‌گردد که وضعیت چنین معامله‌ای به چه صورت است؟ در پاسخ به این سوال باید گفت، این معامله، معامله فضولی محسوب شده و غیرنافذ است. بنابراین، چنانچه بقیه شرکا، این معامله را تنفیذ نکنند، قرارداد باطل خواهد بود.
کلام نهایی
در رابطه با تفاوت ملک مشاع و مفروز ، باید گفت، ملک مشاع و ملک مفروز، در چهار مورد با یکدیگر تفاوت دارند: تقسیم مالکیت، حق استفاده، هزینه‌ها و تصمیم‌گیری. به‌منظور تبدیل ملک مشاع به ملک مفروز، در صورتی‌که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته و در میان شرکا نیز شخص محجوری وجود نداشته باشد، باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه نمود.
دیدگاهتان را بنویسید