حکم تخلیه منزل (مراحل حکم تخلیه فوری)
حکم تخلیه، یکی از آرایی است که در رابطه با عقد اجاره صادر می‌گردد. از آنجا که گرفتن حکم تخلیه، شرایط خاص خود را دارد، در این مقاله، شرایط، مرجع صالح، مراحل و مدارک دریافت حکم تخلیه منزل و سایر موارد اجاره را توضیح خواهیم داد.
حکم تخلیه چیست؟
حکم تخلیه، در رابطه با عقد اجاره مطرح می‌شود. به طور معمول، در قرارداد اجاره، در دوران عقد، طرفین به تعهدات قراردادی خود عمل کرده و در پایان نیز مستاجر، ملک را تخلیه کرده و تحویل موجر (صاحب ملک) می‌دهد.
اما، گاهی مستاجر، در طول مدت اجاره به تعهدات قراردادی خود عمل نمی‌کند، مانند اینکه اجاره بها را در موعد مقرر نمی‌پردازد و یا اینکه در پایان مدت اجاره، از تخلیه و تحویل ملک به موجر خودداری می‌کند. در این موارد، موجر می‌تواند برای گرفتن حکم تخلیه یا دستور تخلیه اقدام نماید.
بنابراین، هنگامی که صحبت از حکم تخلیه می‌شود، منظور، حکم یا دستوری است که از جانب یک مرجع قضایی یا غیر قضایی و به درخواست موجر صادر شده و در نتیجه اجرای این حکم یا دستور، مستاجر، مجبور به تخلیه مورد اجاره می‌شود.
تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه
یکی از اصطلاحاتی که به وفور در رابطه با حکم تخلیه مستاجر، مطرح می‌گردد، اصطلاح دستور تخلیه است. در حالت عامه، منظور از دستور تخلیه، همان حکم تخلیه بوده و این دو، تفاوتی با یکدیگر ندارند. اما، از نظر تخصصی، این دو اصطلاح، دو نهاد حقوقی متفاوت هستند. لذا، در ادامه، به توضیح تفاوت‌های این دو اصطلاح می‌پردازیم.
| 1- برای گرفتن دستور تخلیه، باید یک قرارداد کتبی اجاره میان موجر و مستاجر وجود داشته باشد؛ در حالی که برای گرفتن حکم تخلیه، نیاز به این قرارداد کتبی نیست. |
| 2- برای گرفتن دستور تخلیه، لازم است تا اجاره نامه به امضای دو شاهد رسیده باشد؛ حال آنکه برای اخذ حکم تخلیه، از جمله حکم تخلیه منزل، چنین شرطی الزامی نیست. |
| 3- حکم تخلیه، هم در مورد پایان یافتن مدت اجاره و عدم تخلیه ملک، قابل صدور است و هم در مورد عدم رعایت شرایط قراردادی و تخلیه قبل از پایان مدت اجاره؛ اما، دستور تخلیه، صرفا در مورد پایان یافتن مدت اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستاجر، قابل صدور است. |
| 4- برای صدور حکم تخلیه، لازم است تا جلسه دادرسی تشکیل شده و وقت رسیدگی به موجر و مستاجر ابلاغ گردد؛ حال آنکه در مورد دستور تخلیه، این موارد رعایت نمی‌گردد. |
| 5- پس از گرفتن حکم تخلیه و صدور این رای، لازم است تا اجراییه صادر گردد؛ اما، دستور تخلیه، بدون نیاز به صدور اجراییه اجرا می‌شود. |
شرایط حکم تخلیه فوری
هنگامی که صحبت از فوری بودن این حکم می‌شود، منظور، همان دستور تخلیه‌ای است که از شورای حل اختلاف، قابل گرفتن است. به منظور گرفتن حکم تخلیه فوری منزل، لازم است تا شرایط خاصی وجود داشته باشد. این شرایط که در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 پیش‌بینی شده‌اند، عبارتند از:
- یک قرارداد کتبی اجاره باید میان موجر و مستاجر تنظیم شده باشد.
- قرارداد اجاره باید در دو نسخه تنظیم شده باشد.
- دو نفر شاهد باید ذیل قرارداد اجاره را امضا کرده باشند.
- علت درخواست حکم تخلیه منزل، اتمام مدت اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستاجر باشد.
برای مشاوره با وکیل تخلیه ملک وقت مشاوره خود را رزرو کنید.
0
افزودن به تقویم iCALحکم تخلیه در صلاحیت کجاست؟
این سوال ممکن است توسط بسیاری از موجرینی مطرح گردد که قصد گرفتن حکم تخلیه را داشته، اما نمی‌دانند که باید به کدام مرجع مراجعه کنند. لذا، در ادامه، به بررسی مرجع صالح برای صدور این حکم و سایر موارد تخلیه می‌پردازیم.
در صورتی‌که علت تخلیه، پایان یافتن مورد اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستاجر باشد، موجر باید برای گرفتن حکم تخلیه، به شورای حل اختلاف مراجعه کند. البته، مراجعه به شورای حل اختلاف، در صورتی امکان‌پذیر است که قرارداد کتبی اجاره در دو نسخه میان طرفین منعقد شده و دو نفر شاهد نیز ذیل قرارداد را امضا کرده باشند.
اما، در صورتی که علت درخواست، موارد دیگری غیر از اتمام مدت اجاره (مانند عدم پرداخت اجاره‌بها) بوده یا اینکه موجر به علت پایان یافتن مدت اجاره، برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کرده اما شرایط فوق وجود نداشته باشد، صدور حکم تخلیه منزل و سایر موارد، در صلاحیت دادگاه حقوقی است. لازم به ذکر است که در مورد اجاره‌هایی که با سند رسمی تنظیم می شوند، تخلیه در صلاحیت اجرای اداره ثبت است.
چرا مرتضی حلیمی؟!
وکیل پایه یک دادگستری
رتبه‌ی سوم آزمون وکالت استان البرز
بیش از 10 سال سابقه فعالیت حقوقی
بیش از 10000 مشاوره تخصصی حقوقی
ارائه آموزش‌های حقوقی به بیش از 1000 نفر
با ما، عدالت را تجربه کنید.
چگونه حکم تخلیه منزل را بگیریم؟
مراحل و نحوه گرفتن حکم تخلیه، به این عامل بستگی دارد که این حکم از چه مرجعی درخواست می‌گردد. به همین دلیل، در ادامه، ضمن دو بخش جداگانه، مراحل گرفتن حکم تخلیه را توضیح خواهیم داد. البته در صورت نیاز می‌توانید با بهترین وکیل موجر و مستاجر مشاوره داشته باشید.
مراحل گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف
مراحل گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف، با ثبت دادخواست شروع می‌گردد. با این توضیح که موجر به عنوان خواهان دعوا باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و با ارائه مدارک لازم، دادخواست مربوطه را ثبت نماید.
سپس، دادخواست به شورای حل اختلاف مربوطه ارجاع شده و بعد از ثبت به یکی از شعب ارجاع می‌شود. پس از رسیدگی به این دادخواست و احراز شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه، حکم تخلیه صادر شده و با ارجاع به قسمت اجرای احکام شورای حل اختلاف اجرا می‌گردد.
مراحل گرفتن حکم تخلیه از دادگاه
برای گرفتن حکم تخلیه از دادگاه حقوقی، مشابه حالت قبل، موجر با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و ارائه مدارک لازم، برای ثبت دادخواست حکم تخلیه منزل اقدام می‌کند.
با ارسال دادخواست به دفتر کل دادگاه، دادخواست به یکی از شعب دادگاه ارجاع می‌شود. بعد از وصول دادخواست حکم تخلیه به شعبه دادگاه، دفتر شعبه، وقت رسیدگی را تعیین نموده و این وقت به طرفین دعوا، یعنی موجر و مستاجر ابلاغ می‌گردد.
در وقت تعیین شده، جلسه رسیدگی تشکیل شده و در صورتی که پس از استماع اظهارات طرفین و بررسی مدارک، صحت ادعای موجر اثبات گردد، دادگاه، حکم تخلیه را صادر می‌کند. این حکم، ظرف 20 روز، قابل تجدید نظر خواهی بوده که پس از تایید در دادگاه تجدید نظر و قطعی شدن، قابل اجرا خواهد بود.
سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه منزل
سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه منزل، اقدام از طریق شورای حل اختلاف است. البته، درخواست صدور این حکم از شورای حل اختلاف، در صورتی امکان‌پذیر است که یک قرارداد اجاره کتبی میان طرفین وجود داشته، این قرارداد در دو نسخه تنظیم گردیده و علت درخواست حکم تخلیه، پایان یافتن مدت اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستاجر باشد. در صورت تمایل برای اطلاع از مراحل دقیق سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه منزل می‌توانید از مشاوره حقوقی ملکی با وکیل پایه یک دادگستری بهره‌مند شوید.
نحوه اجرای حکم تخلیه
آیین‌نامه اجرایی روابط موجر و مستاجر ، مصوب سال 1378، نحوه اجرای حکم تخلیه را مشخص کرده است. به موجب این آیین‌نامه، دستور تخلیه، ظرف 24 ساعت از صدور و گرفتن حکم، به مستاجر ابلاغ می‌گردد. در صورت عدم حضور مستاجر در محل، مفاد حکم تخلیه، به یکی از اقوام یا خدمتکاران وی که سن وی برای تشخیص اهمیت موضوع کافی باشد، ابلاغ می‌گردد. اما، در صورتی که این اشخاص نیز از گرفتن جکم خودداری نمایند، این حکم به محل ملک الصاق می‌گردد.
پس از ابلاغ حکم تخلیه به مستاجر، اقوام وی یا الصاق این حکم به منزل محل عقد اجاره، این حکم، ظرف 72 ساعت اجرا می‌گردد. بدین منظور، مامور اجرای احکام باید به همراه مامور کلانتری، در محل حاضر شده و برای تخلیه ملک اقدام نمایند. البته، مهلت هفتاد و دو ساعته فوق، مطلق نبوده و در صورتی که مستاجر در این مدت، قادر به تخلیه ملک نباشد، می‌تواند درخواست استمهال (طلب مهلت) نماید. در این صورت، مقام قضایی می‌تواند برای یک نوبت و حداکثر به میزان یک ماه، به مستاجر مهلت دهد.
مدارک مورد نیاز برای گرفتن حکم تخلیه منزل
در این بخش، قصد داریم تا به بررسی مدارک لازم برای گرفتن حکم تخلیه منزل و سایر موارد تخلیه بپردازیم که این مدارک عبارتند از: کارت ملی موجر، قرارداد اجاره، چک‌های برگشتی و گواهی عدم پرداخت چک‌ها (در صورتی که علت گرفتن حکم تخلیه، عدم پرداخت اجاره‌بها و مطالبه اجور معوقه باشد) و وکالتنامه وکیل.
به تعویق انداختن حکم تخلیه
آیا امکان به تعویق انداختن حکم تخلیه برای مستاجر وجود دارد؟ پاسخ به این سوال، مثبت است. البته، باید به این نکته توجه نمود که علی الاصول، این حکم بدون فوت وقت اجرا شده و به این ترتیب، به تعویق انداختن آن، حالت استثنایی دارد. موارد به تعویق انداختن این حکم از جمله حکم تخلیه منزل به شرح زیر هستند:
1️⃣ در صورتی که پس از گرفتن حکم تخلیه و در زمان اجرای این حکم، مستاجر قادر به تخلیه ملک نباشد، می‌تواند درخواست استمهال و گرفتن مهلت بیشتر کند. در این صورت، مقام قضایی، برای یک مرتبه و حداکثر یک ماه، به وی مهلت خواهد داد.
2️⃣ اگر حکم تخلیه صادر شده و مستاجر، نسبت به اصالت قرارداد اجاره اعتراض داشته یا اینکه مدعی باشد که قرارداد اجاره تمدید شده است، می‌تواند شکایت خود را به دادگاه حقوقی محل ملک ارائه کند. دادگاه، قرار توقف عملیات اجرایی را صادر می‌کند.
3️⃣ در صورتی که موجر، با مراجعه به شورای حل اختلاف، قصد گرفتن دستور تخلیه را داشته، اما، شرایط لازم برای صدور این دستور وجود نداشته باشد، مستاجر می‌تواند با اعتراض به این مساله، درخواست ارجاع پرونده به دادگاه را داشته که در این صورت، گرفتن حکم تخلیه برای موجر، طولانی‌تر خواهد شد.
جمع‌بندی
منظور از حکم تخلیه، حکم یا دستوری است که از جانب یک مرجع قضایی یا غیر قضایی و به درخواست موجر صادر شده و در نتیجه اجرای این حکم یا دستور، مستاجر، مجبور به تخلیه مورد اجاره می‌شود. برای گرفتن حکم تخلیه، بسته به مورد، موجر باید به شورای حل اختلاف، دادگاه حقوقی یا اجرای ثبت مراجعه کند.
سوالات متداول
1. اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری به چه صورت است؟
اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری، با همراهی مامور اجرای احکام انجام می‌گیرد.
2. بعد از گرفتن حکم تخلیه چه باید کرد؟
بعد از گرفتن حکم تخلیه، باید با مراجعه به قسمت اجرای احکام، برای تخلیه ملک اقدام نمود.
3. حکم مقاومت در برابر حکم تخلیه چیست؟
در صورت مقاومت مستاجر در برابر حکم تخلیه، ملک، توسط مامور کلانتری تخلیه می‌گردد.
دیدگاهتان را بنویسید