دعاوی ملکی ثبتی | انواع دعاوی و اعتراضات ثبتی ملکی
دعاوی ثبتی ملکی، نوعی از دعاوی بوده که در رابطه با ثبت املاک مطرح می‌شوند. از آنجا که این دعاوی، کاملا متفاوت از دعاوی ملکی بوده و شرایط و روند رسیدگی مخصوص به خود را دارند، در مقاله حاضر، به این سؤال پاسخ داده که دعاوی ثبتی ملکی چیست و سپس، انواع و مرجع صالح رسیدگی به دعاوی ملکی ثبتی را بررسی خواهیم کرد.
دعاوی ثبتی ملکی چیست؟
پیش از آنکه به این سؤال پاسخ دهیم لازم است تا به توضیح مفهوم ثبت ملک بپردازیم. روند ثبتی یک ملک، با ثبت آن در دفتر املاک اداره ثبت آغاز می‌شود. ◀ به این ترتیب که اداره ثبت، اعلان یا آگهی عمومی را منتشر کرده و به متصرفین املاک آن حوزه اعلام می‌کند تا ظرف مدت معینی، اظهارنامه ثبت ملک خود را به آن اداره ارائه کرده تا در صورت اثبات صحت آن اظهارنامه، ملک به نام آن اشخاص ثبت گردد. حال، اگر در روند ثبت املاک و در جریان اعلان عمومی اداره ثبت تا اعلام و بررسی ادعای متصرفین و ثبت ملک در دفاتر املاک، اشتباه، ادعا یا اختلافی بروز کند، به این اشتباهات، ادعاها و اختلافات، دعاوی یا مشکلات ثبتی ملکی گفته می‌شود. دعاوی ملکی ثبتی، ممکن است در رابطه اشخاص با اداره ثبت یا اشخاص با یکدیگر مطرح گردد.
روند ثبتی ملک، با ثبت آن در دفتر املاک اداره ثبت مربوطه آغاز شده و پس از ثبت ملک در دفتر املاک، با اموری مانند تفکیک، افراز و انتقال سند رسمی ادامه می‌یابد. با توجه به این مراحل، لازم است تا دعاوی ملکی ثبتی از دعاوی ملکی تفکیک گردد. توضیح آنکه دعاوی ملکی ثبتی، دعاوی هستند که در روند ثبت ملک بروز کرده، حال‌آنکه دعاوی ملکی، دعاوی هستند که پس از گذشتن از این مرحله مطرح می‌گردند، مانند دعوای افراز ملک مشاع.
برای دریافت مشاوره حقوقی دعاوی ثبتی ملکی از وکیل ملکی، وقت مشاوره خود را رزرو کنید.
0
افزودن به تقویم iCALانواع دعاوی ثبتی ملکی
دعاوی ملکی ثبتی، دارای انواع مختلفی هستند که عبارت‌اند از:
- اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک
- اعتراض به تحدید ملک مورد درخواست ثبت
- اعتراض به حقوق ارتفاقی
- اشتباهات در روند ثبت املاک
- تعارض در اسناد مالکیت
- دعاوی مربوط به مواد 147 و 148 قانون ثبت
در بخش‌های بعد، هر یک از انواع پرونده های ثبتی ملکی را به تفصیل توضیح خواهیم داد. توجه داشته باشید که برای رسیدگی به هر یک از این دعاوی و مشکلات ثبتی ملکی، می‌توانید از مشاوره تخصصی بهترین وکیل ملکی بهره ببرید.
چرا مرتضی حلیمی؟!
وکیل پایه یک دادگستری
رتبه‌ی سوم آزمون وکالت استان البرز
بیش از 10 سال سابقه فعالیت حقوقی
بیش از 10000 مشاوره تخصصی حقوقی
ارائه آموزش‌های حقوقی به بیش از 1000 نفر
با ما، عدالت را تجربه کنید.
دعوای اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک
دعوای اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک، یکی از مهم‌ترین دعاوی ملکی ثبتی است. اما، پیش از آنکه به بررسی این دعوا بپردازیم، لازم است تا روند درخواست ثبت ملک در دفتر املاک را به طور خلاصه توضیح داده تا مفهوم این دعوا نیز واضح‌تر گردد.
هنگامی که اداره ثبت هر حوزه قصد دارد تا برای ثبت املاک آن حوزه اقدام نماید، آگهی مربوطه را ظرف 30 روز 3 مرتبه منتشر کرده و به متصرفین املاک آن حوزه اعلام می‌کند تا ظرف 60 روز از انتشار اولین آگهی، اظهارنامه ثبت ملک به نام خود را به اداره ثبت ارائه کنند.
در مرحله بعد، اداره ثبت باید ظرف 90 روز از انتشار اولین آگهی، صورت افرادی را که اظهارنامه ثبت ارائه کرده‌اند، را منتشر کرده که نوع ملک و شماره اختصاص یافته از طرف اداره ثبت برای هر ملک نیز در این آگهی اعلام می‌گردد. این آگهی، دو مرتبه و به فاصله 30 روز منتشر می‌شود.
در این مرحله است که هر کس نسبت به یکی از درخواست‌های ثبت ملک اعتراضی داشته و خود را مالک ملک می‌داند، می‌تواند اعتراض خود را با تشریفات مقرر در قانون ثبت اسناد و املاک ثبت کرده که این اعتراض، اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک نامیده می‌شود که یکی از انواع دعاوی ثبتی ملکی است. ◀ برای ثبت اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک، معترض باید ظرف 90 روز از انتشار اولین آگهی اعلام صورت اسامی مالکین، اعتراض خود را ثبت کرده که این اعتراض از طرف اداره ثبت، برای دادگاه صالح ارسال می‌گردد.
دعوای اعتراض به تحدید ملک مورد درخواست ثبت
یکی دیگر از دعاوی ثبتی ملکی که ممکن است در جریان روند ثبت ملک در دفاتر املاک اداره ثبت مطرح گردد، دعوای اعتراض به تحدید ملک مورد درخواست ثبت است. این اعتراض، شرایط و نحوه طرح مخصوص به خود را داشته که در ادامه، پس از توضیح روند تحدید حدود املاک در دست ثبت، شرایط و نحوه طرح اعتراض به تحدید حدود را به عنوان یکی از دعاوی ملکی ثبتی توضیح خواهیم داد.
پس از اینکه آگهی اولیه اعلام ثبت املاک یک محدوده خاص، توسط اداره ثبت آن محدوده منتشر شده و اظهارنامه‌های ثبت، ظرف مهلت 60 روز از تاریخ انتشار اولین آگهی، به اداره ثبت ارائه شد، اداره ثبت برای تحدید حدود املاک آن محدوده، به ترتیب شماره اختصاص‌یافته به هر ملک اقدام می‌نماید.
منظور از تحدید حدود ملک، آن است که محدوده هر ملک نسبت به املاک مجاور آن تعیین می‌گردد. ◀ به منظور تحدید حدود، اداره ثبت اقدام به انتشار یک نوبت آگهی در روزنامه‌های کثیرالانتشار کرده که فاصله انتشار این آگهی تا روز تحدید حدود، باید حداقل 20 روز باشد. علاوه بر این آگهی، مراتب تحدید حدود به نحو محلی نیز اعلام می‌گردد. تحدید حدود هر ملک با حضور متصرف آن ملک انجام می‌گیرد و در صورت عدم حضور متصرف، حدود ملک طبق اظهارت متصرفین املاک مجاور تعیین می‌گردد.
پس از انجام تحدید حدود املاک، مجاوری که نسبت به حدود، حقی برای خود قائل است و متصرف یک ملک که در زمان تحدید حدود، خود یا نماینده‌اش حاضر نبوده‌اند، می‌توانند به صورت جلسه تحدید حدود اعتراض نمایند. بدین منظور، این افراد باید اقدام به ثبت اعتراض به تحدید ملک مورد درخواست ثبت کرده که این اعتراض، یکی از دعاوی و مشکلات ثبتی ملک است. مهلت این نوع از دعاوی ثبتی 30 روز از تاریخ تنظیم صورت جلسه تحدید حدود بوده و پس از ثبت، از طریق اداره ثبت برای دادگاه صالح ارسال می‌شود.
دعوای اعتراض به حقوق ارتفاقی در روند ثبت املاک
دعوای اعتراض به حقوق ارتفاقی در روند ثبت املاک نیز به عنوان یکی از پرونده های ثبتی ملکی قابلل طرح است. پیش از آنکه به بررسی مفهوم این دعوا، شرایط و نحوه طرح آن بپردازیم، لازم است تا ابتدا توضیح دهیم که منظور از حقوق ارتفاقی چیست.
حقوق ارتفاقی که مفرد آن، حق ارتفاق است به معنی حقوقی است که مالک یک ملک، به استناد مالکیت خود در ملک شخص دیگری دارد. به عنوان مثال، در صورتی که مالک یک ملک، برای رسیدن به ملک خود، حق عبور از ملک دیگری را کسب کند، به این حق عبور، حق ارتفاق گفته می‌شود. هنگامی که آگهی مربوط به اعلام ثبت املاک یک محدوده منتشر شده و اظهارنامه‌های ثبت املاک آن محدوده، در مهلت 60 روز از تاریخ انتشار اولین آگهی به اداره ثبت واصل می‌گردد، نماینده اداره ثبت، جهت مشخص‌کردن حدود املاک آن محدوده و تعیین حقوق ارتفاقی املاک مجاور هر ملک، در محل آن املاک حاضر می‌شود.
به منظور تعیین حقوق ارتفاقی املاک، حداقل 20 روز قبل از برگزاری جلسه تعیین حقوق ارتفاقی، یک نوبت آگهی در جراید منتشر شده و به نحو محلی نیز اعلان می‌گردد. تعیین حقوق ارتفاقی با حضور متصرف ملک انجام گرفته و در صورت عدم حضور وی، تعیین حقوق ارتفاقی، طبق اظهارات متصرف ملک مجاور که مدعی داشتن حق ارتفاق بوده، صورت می‌پذیرد.
پس از تعیین حقوق ارتفاقی توسط نماینده اداره ثبت و درج این حقوق در صورت‌جلسه تحدید حدود هر ملک، متصرفی که در زمان تعیین حقوق ارتفاقی حضور نداشته و همچنین، شخصی که حقوق ارتفاقی وی از سوی نماینده اداره ثبت مورد پذیرش قرار نگرفته، می‌توانند به صورت جلسه تعیین حقوق ارتفاقی اعتراض نمایند. این اعتراض که اعتراض به حقوق ارتفاقی در روند ثبت املاک نامیده شده، از جمله پرونده های ملکی ثبتی است. مهلت طرح این قسم از دعاوی ثبتی ملکی 30 روز از تاریخ تنظیم صورت جلسه تعیین حقوق ارتفاقی بوده و پس از وصول اعتراض، توسط اداره ثبت به دادگاه صالح ارسال می‌گردد.
دعوای اشتباهات در روند ثبت املاک
هنگامی که صحبت از مشکلات و پرونده های ثبتی ملکی می‌شود، یکی از انواع دعاوی رایج در این زمینه، دعوای اشتباهات در روند ثبت املاک بوده که خود، دارای اقسام گوناگونی است. اقسام دعوای اشتباهات در روند ثبت املاک، به عنوان یکی از دعاوی ملکی ثبتی به شرح زیر هستند:
- اشتباه در پذیرفتن درخواست ثبت ملک؛
- اشتباه در جریان مقدماتی ثبت ملک، مانند اینکه فاصله انتشار آگهی تا جلسه تحدید حدود رعایت نشود؛
- اشتباه در ثبت ملک در دفتر املاک یا ثبت انتقالات بعدی، به دلیل عدم توجه نویسنده؛
- اشتباهاتی که در عملیات تفکیک اتفاق افتاده و منتهی به ثبت در دفتر املاک شود.
دعوای تعارض در اسناد مالکیت
از جمله دعاوی ملکی ثبتی، دعوای تعارض در اسناد مالکیت است. تعارض در اسناد مالکیت، ممکن است تعارض در اصل ملک بوده و همچنین، ممکن است تعارض در حدود و حقوق ارتفاقی باشد که در ادامه، به بررسی این نوع از دعاوی ثبتی ملکی می‌پردازیم.
هنگامی که اظهارنامه ثبت ملک توسط متصرفین املاک به اداره ثبت محل ارائه می‌شود، ممکن است اشتباهاتی از سوی اداره ثبت، در رابطه با اصل مالکیت ملک انجام گیرد
◀ مثلا برای یک ملک، دو سند مالکیت برای دو شخص صادر گردد. همچنین، ممکن است تا در اسناد مالکیت، تعارضاتی نیز در زمینه تحدید حدود و تعیین حقوقی ارتفاقی رخ دهد که منجر به تعارض در اسناد مالکیت گردد. در این شرایط، معترض می‌تواند اعتراض به تعارض اسناد مالکیت که یکی از انواع دعاوی ملکی ثبتی بوده را به اداره ثبت ارائه نماید. این اعتراض در هیئت نظارت اداره ثبت مورد بررسی قرار گرفته که رأی صادره از هیئت نظارت، قابل اعتراض در شورای عالی ثبت خواهد بود.
دعاوی مربوط به مواد 147 و 148 قانون ثبت
یکی دیگر از انواع دعاوی ملکی ثبتی، دعاوی مربوط به مواد 147 و 148 قانون ثبت است. این دعاوی مربوط به دو مورد است: اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی و باغات که به دلیل موانع قانونی، گرفتن سند برای آنها ممکن نبوده و همچنین، اختلاف میان متصرف اعیانی که مدعی مالکیت اعیانی بر روی ملک دیگری بوده و مالک عرصه همان ملک.
نکته‌ای که در رابطه با دعاوی مربوط به مواد 147 و 148 قانون ثبت، به عنوان یکی از دعاوی ثبتی ملکی باید مورد توجه قرار گیرد، این مسئله است که در حال حاضر، رسیدگی به اختلافات مذکور در این مواد، مطابق قانون (تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی) انجام می‌گیرد. نتیجه آنکه رسیدگی به دعاوی فوق‌الذکر، در هیئت‌های ثبتی انجام گرفته که هیئت حل اختلاف نامیده می‌شوند.
مرجع صالح رسیدگی به دعاوی ملکی ثبتی
در رابطه با مرجع صالح رسیدگی به پرونده ها و دعاوی ثبتی ملکی باید گفت، این مرجع، با توجه به دعوای مطرح شده، متفاوت است و در هر گروه از دعاوی، مرجع خاصی، صالح به رسیدگی به اختلاف است. با توجه به انواع اختلافات ثبتی ملکی، مراجع صالح رسیدگی به دعاوی ملکی ثبتی به شرح زیر هستند:
| دادگاه حقوقی | دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، در مورد سه گروه از دعاوی ملکی ثبتی، دارای صلاحیت برای رسیدگی است: اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک، اعتراض به تحدید ملک مورد درخواست ثبت و اعتراض به حقوق ارتفاقی. |
| هیئت نظارت | هیئت نظارت، مرجعی در اداره ثبت بوده که متشکل از این اشخاص است: مدیر کل ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه تجدیدنظر استان تهران. هیئت حل اختلاف، به این دعاوی ثبتی ملکی رسیدگی می‌کند: اشتباهات در روند ثبت املاک و تعارض در اسناد مالکیت. |
| هیئت حل اختلاف | هیئت حل اختلاف، مرجعی است که ترکیب اعضای آن، عبارت است از: یک قاضی، رئیس اداره ثبت یا قائم‌مقام وی و حسب مورد، رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائم‌مقام آنها. این هیئت به دعاوی ثبتی ملکی مرتبط با مواد 147 و 148 قانون ثبت رسیدگی کرده که البته در حال حاضر، تابع قانون (تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی) هستند. |
کلام نهایی
دعاوی ثبتی ملکی، دعاوی هستند که در روند ثبت املاک و در جریان اعلان عمومی اداره ثبت تا اعلام و بررسی ادعای متصرفین و ثبت ملک در دفاتر املاک مطرح می‌شوند. اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک، اعتراض به تحدید ملک مورد درخواست ثبت، اعتراض به حقوق ارتفاقی و تعارض در اسناد مالکیت، از مهم‌ترین دعاوی ملکی ثبتی هستند.
دیدگاهتان را بنویسید