سرقفلی چیست؟ (تفاوت سر قفلی با مالکیت)
سرقفلی یکی از مفاهیمی است که در رابطه با املاک تجاری مطرح می‌گردد. از آنجا که مفهوم و شرایط سرقفلی مغازه در دو قانون روابط موجر و مستاجر 56 و 76 متفاوت است در این مقاله مفهوم، ویژگی، انواع، نحوه انتقال و فسخ سرقفلی را توضیح خواهیم داد.
معنی سرقفلی چیست با مثال
یکی از سوالات مهمی که در رابطه با املاک تجاری مطرح می‌گردد، این پرسش بوده که معنی سرقفلی چیست. در پاسخ به این سوال باید گفت سرقفلی مغازه، دارای دو مفهوم است. در معنای اخص، سرقفلی، مفهومی است که در قانون روابط موجر و مستاجر 76 مورد تصریح قانون‌گذار قرار گرفته است.
به موجب این قانون، سر قفلی، دارای دو معنی است: اول، پولی است که مستاجر در ابتدای اجاره به موجر داده تا مکان تجاری را اجاره نماید. در معنای دوم سرقفلی مغازه، پولی است که در پایان مدت اجاره، موجر باید به نرخ روز به مستاجر بپردازد. در معنای عام سر قفلی، حق کسب و پیشه و تجارت مذکور در قانون 56 را نیز در بر می‌گیرد.
در این معنی، سرقفلی مغازه حقی است که مستاجر ملک تجاری به‌دلیل فعالیت‌های خود در آن ملک و رونق ملک و شهرت آن به‌دست آورده و به واسطه این حق، می‌تواند موجر را مجبور کند تا اجاره را با وی تمدید کند، حتی اگر در ابتدای مدت اجاره مالی را نیز به موجر نپرداخته و فقط اقساط اجاره‌بها را به موجر داده باشد.
برای درک بیشتر مفهوم سرقفلی به این مثال، توجه نمایید: شخص (الف)، به‌عنوان مستاجر، قراردادی را جهت اجاره ملک تجاری، با شخص (ب)، به‌عنوان موجر منعقد می‌نماید. در زمان اجاره، ملک تجاری خالی بوده و مشتری زیادی ندارد. اما پس از یک سال از فعالیت (الف) در ملک تجاری، به‌دلیل خدمات مناسب وی و خوشنامی او، مشتریان ملک زیاد می‌شوند.
در این صورت، حق زیاد شدن مشتری‌ها (سرقفلی) به شخص (الف) تعلق داشته و اگر شخص (ب) بخواهد مستاجر را از ملک بیرون کند، باید مبلغی را که مناسب رونق تجاری ملک باشد، به (الف) پرداخت کند.
برای دریافت مشاوره حقوقی سرقفلی از وکیل ملکی، وقت مشاوره خود را رزرو کنید.
0
افزودن به تقویم iCALسرقفلی مغازه چیست ؟
سرقفلی مغازه تفاوتی با مفهوم سرقفلی ندارد و همانطور گفته شد، تابع دو قانون روابط موجر و مستاجر 56 و 76 است؛ با این توضیح که مطابق قانون روابط موجر و مستاجر 76، سرقفلی مغازه، پولی است که مستاجر در ابتدای اجاره به موجر داده یا پولی است که در پایان مدت اجاره موجر باید به نرخ روز به مستاجر بپردازد. همچنین سرقفلی مغازه در قانون روابط موجر و مستاجر 56، به معنای حقی است که مستاجر مغازه بر مشتریان ثابت آن داشته و به‌موجب این حق می‌تواند از تخلیه مغازه خودداری نماید.
سرقفلی به زبان ساده
از آنجا که سرقفلی و از جمله سرقفلی مغازه، در دو قانون روابط موجر و مستاجر 56 و 76 دارای مفهوم نسبتا پیچیده‌ای بوده و ممکن است درک آن برای برخی از اشخاص دشوار باشد، در این بخش، قصد داریم به توضیح معنی آن به زبان ساده بپردازیم.
مطابق قانون 76 سرقفلی، از جمله سرقفلی مغازه، دارای دو معنی است: در معنی اول، مستاجر، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی، در ابتدای اجاره، به موجر می‌پردازد. در معنی دوم، سرقفلی مغازه، پولی است که در پایان مدت اجاره موجر باید به نرخ روز به مستاجر بپردازد.
در دو صورت، مستاجر در پایان مدت اجاره می‌تواند از موجر مطالبه سر قفلی مغازه کند: اول در صورتی‌که سرقفلی را در ابتدای اجاره به موجر پرداخته باشد.
دوم، در صورتی‌که ضمن اجاره، این حق برای مستاجر در نظر گرفته شده باشد که هرساله همان مبلغ اجاره را به موجر داده و اجاره را تمدید کند. سر قفلی مغازه، در قانون 56 حق کسب و پیشه و تجارت نامیده شده است. این حق در اثر جذب مشتری دائم و رونق فعالیت تجاری ملک تجاری که ناشی از فعالیت مستاجر در ملک بوده، برای وی ایجاد می‌گردد. بنابراین، سرقفلی مغازه، در قانون 56 در اثر فعالیت تجاری برای مستاجر ایجاد شده، حتی اگر وی در ابتدای اجاره، مبلغی را تحت عنوان سر قفلی به موجر پرداخت نکرده باشد.
ویژگی های سرقفلی
سرقفلی، به‌عنوان یکی از حقوق مستاجر در ملک تجاری، دارای ویژگی‌هایی است که این ویژگی‌ها عبارتند از: اولا، یک حق مالی است. ثانیا، یک مال غیرمنقول است، چراکه با ملک تجاری پیوند خورده است. ثالثا، یک حق شرعی و مورد تایید شورای نگهبان است. رابعا، به‌عنوان یک مال، قابل توقیف است.
انواع سرقفلی
یکی دیگر از مسائلی که باید در رابطه با سرقفلی مغازه، مورد بررسی قرار گیرد، انواع سر قفلی بوده که شامل دو مورد است:
- سرقفلی واقعی که حقی است که موجر به مستاجر داده و در ازاء آن، پولی را از مستاجر دریافت می‌کند. در پایان مدت اجاره، موجر باید این مبلغ را به نرخ روز به مستاجر بپردازد.
- سرقفلی مجازی که حقی است که مستاجر، در اثر فعالیت خود در ملک تجاری، جذب مشتری و حسن شهرت خود به‌دست آورده که قابل تبدیل به مبلغی پول است.
قوانین سر قفلی
در رابطه با قوانین سرقفلی باید گفت، سرقفلی در معنای عام خود، که هم شامل سرقفلی مغازه بوده و هم شامل حق کسب و پیشه، در دو قانون مورد تصریح قانون‌گذار قرار گرفته است: قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376.
قوانین فروش سرقفلی
قوانین فروش سرقفلی در قانون 76 بدین صورت است که مستاج علی‌الاصول، حق انتقال سرقفلی مغازه به فرد دیگری را دارد، مگر این حق ضمن عقد اجاره از وی سلب شده باشد. اگر حق فروش سرقفلی برای مستاجر وجود داشته باشد، وی می‌تواند در اثنای مدت اجاره، حق خود را به موجر یا مستاجر دوم انتقال داده و مبلغی را از انتقال‌گیرنده، تحت عنوان سرقفلی مغازه دریافت کند.
اما اگر مستاجر در ابتدای مدت اجاره به موجر سرقفلی مغازه ندهد، اما ملک را با دریافت سرقفلی به مستاجر دوم انتقال دهد، مستاجر دوم، در پایان مدت اجاره حق دریافت سرقفلی از موجر را نخواهد داشت.
در مورد قوانین فروش سرقفلی مغازه در قانون 56 باید گفت، در این قانون مستاجر، اصولا حق انتقال سرقفلی به فرد دیگری را نداشته مگر اینکه این حق ضمن قرارداد اجاره به وی داده شده باشد. در حالتی که مستاجر، حق انتقال سرقفلی مغازه را نداشته جهت کسب مجوز فروش سرقفلی مغازه باید دعوای تجویز انتقال منافع را علیه موجر طرح کند.
چرا مرتضی حلیمی؟!
وکیل پایه یک دادگستری
رتبه‌ی سوم آزمون وکالت استان البرز
بیش از 10 سال سابقه فعالیت حقوقی
بیش از 10000 مشاوره تخصصی حقوقی
ارائه آموزش‌های حقوقی به بیش از 1000 نفر
با ما، عدالت را تجربه کنید.
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه
سرقفلی در معنای اخص خود با حق کسب و پیشه متفاوت است. سرقفلی مغازه، یعنی پولی که مستاجر در ابتدای مدت اجاره تحت عنوان سرقفلی به موجر می‌دهد یا پولی که موجر در پایان مدت اجاره و به نرخ روز به مستاجر می‌پردازد. اما حق کسب و پیشه، حقی است که مستاجر در اثر کار و تلاش و فعالیت تجاری در ملک به‌دست آورده که قابل تبدیل به مبلغی پول است.
فرق مالکیت و سرقفلی چیست ؟
در توضیح فرق مالکیت با سرقفلی باید گفت، مالکیت، یک حق انحصاری است که به‌موجب آن، مالک می‌تواند هر نوع انتفاعی را که بخواهد از عین مال و منافع آن ببرد. بنابراین، مالکیت، نه تنها اختصاص به املاک تجاری نداشته، بلکه در اموال منقول مانند خودرو نیز وجود دارد.
اما، سرقفلی مغازه، پولی است که مستاجر ملک تجاری در ابتدای اجاره به موجر داده یا پولی است که موجر در پایان اجاره و به نرخ روز به مستاجر می‌پردازد. همچنین، سرقفلی، در معنای حق کسب، حقی است که در اثر فعالیت در ملک تجاری، برای مستاجر ایجاد می‌گردد.
مغازه سرقفلی بخریم یا نه ؟
در پاسخ به این سوال باید گفت، در صورتی‌که فروش سرقفلی مغازه، با رعایت مقررات قانونی انجام گرفته و از نظر حقوقی صحیح باشد، هیچ مشکلی را برای خریدار ایجاد نمی‌کند. البته در مورد ارزش واقعی سرقفلی مغازه، توصیه می‌شود که از یک وکیل متخصص امور ملکی، مشاوره آنلاین ملکی گرفته شود.
موارد پرداخت سرقفلی
در صورتی‌که مستاجر دارای حق سرقفلی باشد و یا در ابتدای اجاره سرقفلی مغازه را به موجر داده باشد، در شرایط خاصی، موجر باید در هنگام تخلیه ملک، سرقفلی را به مستاجر بپردازد. از آنجا که موارد پرداخت سرقفلی مغازه در قانون 56 و 76 متفاوت بوده، در ادامه، ضمن دو بخش جداگانه، به بررسی آن خواهیم پرداخت.
موارد پرداخت سرقفلی در قانون موجر و مستاجر 56
به‌موجب قانون روابط موجر و مستاجر 56، در چهار مورد، موجر باید سرقفلی را به مستاجر بپردازد که در سه مورد اول، سرقفلی مغازه به‌طور کامل به مستاجر تعلق گرفته و در مورد چهارم، مستاجر، مستحق نیمی از سرقفلی است. این موارد عبارتند از:
- تخلیه ملک تجاری برای احداث ساختمان جدید، مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی از شهرداری دریافت شده باشد.
- تخلیه ملک تجاری به‌دلیل نیاز شخصی موجر برای کسب و پیشه و تجارت.
- تخلیه ملک تجاری به‌منظور سکونت موجر یا فرزندان وی یا همسر یا پدر و مادر او، مشروط به اینکه ملک، مناسب برای سکونت باشد.
- تخلیه، به علت انتقال منافع توسط مستاجر به مستاجر جدید، در موردی‌که مستاجر، حق انتقال نداشته و دعوای تجویز انتقال منافع را نیز طرح نکرده باشد.
موارد پرداخت سرقفلی در قانون موجر و مستاجر 76
موارد پرداخت سرقفلی مغازه در قانون 76 عبارتند از: اول اینکه مستاجر در ابتدای اجاره، سرقفلی به موجر داده باشد. دوم اینکه اگرچه مستاجر سرقفلی مغازه به موجر نداه، اما به‌موجب عقد اجاره، حق داشته تا با پرداخت همان مبلغ اجاره‌بها، عقد اجاره را تمدید کند. در این صورت، مستاجر می‌تواند برای اسقاط این حق، از موجر درخواست سرقفلی مغازه نماید.
نحوه انتقال سرقفلی
انتقال سرقفلی مغازه در قانون 76، با سند عادی و رسمی امکان‌پذیر بوده و تابع شرایط خاصی نیست. البته، لازم است به این نکته توجه شود که در این قانون، اصولا مستاجر، حق انتقال سرقفلی را داشته، مگر حق انتقال از وی سلب شده باشد. اما، در قانون 56، انتقال سرقفلی مغازه باید با سند رسمی انجام گیرد. در این قانون، مستاجر اصولا حق انتقال سرقفلی را نداشته، مگر اینکه این حق ضمن قرارداد به وی داده شده یا وی، دعوای تجویز انتقال منافع را علیه موجر طرح نماید.
موارد فسخ سر قفلی
در شرایط خاصی، موجر می‌تواند برای بیرون کردن مستاجر از ملک تجاری اقدام کرده، بی‌آنکه نیاز باشد تا سرقفلی را به وی بپردازد. از آنجا که این موارد در قانون 56 و 76 متفاوت بوده، در این بخش، هرکدام از موارد فسخ سرقفلی مغازه را به‌طور جداگانه توضیح خواهیم داد.
موارد فسخ سرقفلی در قانون موجر و مستاجر 56
موارد فسخ سرقفلی در قانون موجر و مستاجر 56 عبارتند از: 1- در موردی که مستاجر حق انتقال عین مستاجره را نداشته، با این وجود، بدون طرح دعوای تجویز انتقال منافع، آن را به دیگری انتقال دهد. البته، در این مورد، نصف سرقفلی به مستاجر تعلق می‌گیرد. 2- در موردی که مغازه برای شغل خاصی اجاره داده شده، اما مستاجر شغل خود را تغییر دهد، مگر اینکه شغل جدید، عرفا مشابه شغل سابق باشد. 3- در صورتی‌که مستاجر، در ملک تجاری، تعدی و تفریط کند. 4- در موردی که مستاجر، اجاره‌بها را در شرایط خاصی نپردازد.
موارد فسخ سرقفلی در قانون موجر و مستاجر 76
مطابق قانون 76، موارد فسخ سرقفلی عبارتند از: اگر مستاجر در ابتدای اجاره، مبلغی تحت عنوان سرقفلی مغازه به موجر نپرداخته یا اینکه تمام حقوق خود را در طول مدت اجاره استیفا کرده باشد، در هنگام تخلیه عین مستاجره، موجر الزامی برای پرداخت سرقفلی مغازه به مستاجر نخواهد داشت.
نسبت ارزش سرقفلی به ملک
نسبت ارزش سرقفلی به ملک، مبلغ ثابتی نبوده و در هر مورد، به‌طور جداگانه تعیین می‌گردد. با این توضیح که در هر مورد، دادگاه با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری، مبلغی را به‌عنوان سرقفلی مغازه تعیین کرده و موجر، جهت تخلیه ملک، ملزم است تا این مبلغ را به مستاجر بپردازد.
دعاوی مربوط به حق سرقفلی
در صورتی که موجر، اقدام به اجاره دادن ملک تجاری و برقراری سرقفلی مغازه برای مستاجر نماید، از این رابطه، ممکن است دعاوی متعددی ناشی شود که برخی از این دعاوی عبارتند از: دعوای تجویز انتقال منافع ملک تجاری، دعوای فسخ اجاره و تخلیه و دعوای مطالبه سرقفلی مغازه. برای بررسی به این مشکل با یک وکیل موجر و مستاجر مشورت کنید.
ارث سرقفلی
در صورتی که مستاجر ملک تجاری، دارای حق سرقفلی باشد، آیا در صورت فوت وی، این حق به وراث وی میرسد؟ پاسخ این سوال، مثبت است. علت این مساله، آن است که سرقفلی مغازه، یک حق مالی بوده که در صورت فوت فرد، همانند سایر حقوق مالی وی به وراث او منتقل می‌شود.
سرقفلی ملک مسکونی
آیا در ملک مسکونی نیز سرقفلی وجود دارد؟ پاسخ این سوال منفی است. توضیح آنکه سرقفلی، هم در قانون روابط موجر و مستاجر 56 و هم در قانون روابط موجر و مستاجر 76، اختصاص به ملک تجاری داشته و به همین دلیل، به آن، سرقفلی مغازه گفته می‌شود.
کلام نهایی
سرقفلی، پولی است که مستاجر در ابتدای اجاره به موجر داده یا پولی است که در پایان مدت اجاره، موجر باید به نرخ روز به مستاجر بپردازد. همچنین، سرقفلی مغازه به معنای حقی است که مستاجر مغازه بر مشتریان ثابت آن داشته و به‌موجب این حق می‌تواند از تخلیه مغازه خودداری نماید. سرقفلی، تابع دو قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و سال 1376 است.
سوالات متداول سرقفلی
معنی سرقفلی در قانون مدنی چیست؟
سرقفلی مغازه، در قانون مدنی مطرح نشده و در قانون روابط موجر و مستاجر، مورد تصریح قانون‌گذار قرار گرفته است.
دیدگاهتان را بنویسید