فک رهن چیست؟ [ شرایط و قوانین فک رهن ملک ]
فک رهن ملک، یکی از اصطلاحاتی است که در رابطه با وثیقه گذاشتن املاک مطرح می‌شود. از آنجا که فک رهن املاک از طریق دفاتر اسناد رسمی و طرح دعوا در دادگاه، شرایط و نحوه انجام متفاوتی دارد، در این مقاله، روش‌ها، انواع دعاوی، مراحل و مدارک فک رهن ملک را بررسی خواهیم کرد.
فک رهن چیست ؟
یکی از سؤالاتی که در رابطه رهن اموال مطرح می‌گردد، این سؤال است که فک رهن چیست؟ برای پاسخگویی به این سؤال، نخست لازم است تا به توضیح مفهوم رهن و تعریف کلمه فک بپردازیم. ◀ رهن، یک عقد و قرارداد است که به موجب آن، مدیون، مالی را برای وثیقه به طلبکار می‌دهد تا در صورتی که مدیون از پرداخت بدهی خودداری کرد، طلبکار با فروش آن مال، طلب خود را وصول کند.
فک نیز به معنی آزاد کردن است. حال، با توجه به توضیحات فوق، در پاسخ به این سؤال که فک رهن چیست، می‌توان گفت، فک رهن، به این معنا است که بدهکار، با انجام اقدامی، بدهی خود را پرداخت کرده و به این ترتیب، مال مورد رهن را از حالت وثیقه خارج و آزاد کند.
البته در حالتی که طلبکار، پس از پرداخت بدهی از سوی مدیون، بازهم از آزاد کردن وثیقه خودداری کند، مدیون می‌تواند برای طرح دعوا علیه طلبکار اقدام کرده که به این دعوا نیز دعوای فک رهن گفته می‌شود که یکی از مهم‌ترین مصادیق آن، فک رهن ملک است.
برای دریافت مشاوره حقوقی از وکیل فک رهن، وقت مشاوره خود را رزرو کنید.
0
افزودن به تقویم iCALانواع فک رهن
انواع فک رهن، از جهات مختلفی، قابل بررسی است. فک رهن از جهت مال مورد رهن، به فک رهن اموال منقول، مانند خودرو و فک رهن اموال غیر منقول، مانند ملک تقسیم می‌شود. همچنین این عمل می‌تواند با پرداخت بدهی به طلبکار، به صورت توافقی انجام گرفته یا اینکه در صورت خودداری طلبکار از آزاد کردن وثیقه، با طرح دعوای فک رهن انجام گیرد.
فک رهن ملک چیست ؟
فک رهن ملک، در رابطه‌با عقد رهن ملک مطرح می‌شود. به این ترتیب که اگر مدیون، به منظور راضی کردن طلبکار برای قرض گرفتن وجهی، ملک خود را برای وثیقه به طلبکار بدهد، رهن ملک محقق می‌شود. حال، اگر پس از پرداخت بدهی، ملک از قید وثیقه آزاد شود، به این آزادسازی ملک از حالت وثیقه، فک رهن ملک گفته می‌شود. فک رهن ملک، به طور کلی، در چند حالت، قابل تصور است:
1️⃣ جایی که مدیون، بدهی خود را پرداخت کرده و پس از آن، طلبکار بدون ادعایی، اقدامات لازم برای فک رهن ملک را انجام می‌دهد.
2️⃣ در جایی که طلبکار، پس از تسویه بدهی، به بهانه‌ای از فک رهن ملک خودداری کرده که در این حالت، بدهکار می‌تواند با مراجعه به دادگاه، برای طرح دعوا علیه طلبکار اقدام کرده که این دعوا، دعوای فک رهن نامیده می‌شود.
3️⃣ در جایی است که شخصی، مانند سازنده ملک، برای رهن گذاشتن ملک نزد بانک اقدام کرده، اما از فک رهن ملک خودداری می‌کند، در این صورت، مالک یا خریدار ملک می‌تواند دعوای فک رهن ملک را علیه سازنده مطرح کند.
روش های فک رهن ملک
در صورتی که مدیون قصد داشته باشد تا بدون اقامه دعوا، برای فک رهن ملک وثیقه گذاشته شده در بانک اقدام نماید، می‌تواند این اقدام را به دو روش انجام دهد: سپرده‌گذاری برای فک رهن ملک و تسویه حساب کامل برای این منظور. در ادامه، به توضیح این دو روش می‌پردازیم.
سپرده گذاری برای فک رهن ملک
یکی از روش‌های این امر، سپرده‌گذاری برای فک رهن ملک است. به این‌ترتیب که وام‌گیرنده، قبل از اتمام تسویه اقساط وام خود، با توافق با بانک، 110 درصد از مبلغ باقی‌مانده وام را در بانک سپرده‌گذاری کرده و سند ملک را آزاد می‌نماید. در این روش، سپرده، جایگزین ملک شده و وام‌گیرنده نمی‌تواند تا پایان پرداخت آخرین قسط وام، سپرده خود را برداشت کند.
تسویه حساب کامل برای فک رهن ملک
تسویه حساب کامل، یکی دیگر از روش‌های فک رهن املاک است. در این روش، وام‌گیرنده به بانک مراجعه کرده و مسئول مربوطه در بانک، مبلغ کلیه اقساط وام را محاسبه می‌نماید. به این ترتیب، وام‌گیرنده می‌تواند با پرداخت این مبلغ و تسویه‌حساب کامل با بانک، برای فک رهن ملک اقدام کند.
انواع دعاوی فک رهن ملک
مسئله دیگری که در رابطه با فک رهن املاک باید مورد بررسی قرار گیرد، انواع دعاوی فک رهن ملک است. این دعاوی، دارای دو نوع است: دعوای الزام به فک رهن ملک مستقل و دعوای الزام به فک رهن ملک و تنظیم سند رسمی. در ادامه مطلب، هر دو دعوا را توضیح خواهیم داد.
دعوای الزام به فک رهن ملک مستقل
دعوای الزام به فک رهن ملک مستقل، در جایی مطرح می‌گردد که شخصی اقدام به قرض کردن وجه از شخص دیگر یا بانک کرده و ملک خود را برای وثیقه می‌دهد. در جریان عقد رهن، طرفین توافق می‌کنند که پس از پرداخت آخرین قسط از وام، وام دهنده یا طلبکار، برای فک رهن اقدام نماید.
اما، پس از پایان یافتن اقساط، وام دهنده به بهانه‌ای از فک رهن سند ملک خودداری می‌کند. در این وضعیت وام گیرنده می‌تواند با مراجعه به دادگاه، علیه وام دهنده، دعوای الزام به فک رهن ملک مستقل را مطرح کند.
دعوای الزام به فک رهن ملک و تنظیم سند رسمی
این دعوا در زمانی مطرح می‌گردد که سازنده ملک، اقدام به دریافت وام بر روی ملک کرده و در مقابل مالک ملک و خریداران بعدی، تعهد می‌کند که قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی، وام را تسویه کند. با این وجود، سازنده از تسویه وام بانک خودداری کرده و به این ترتیب، سند زدن ملک نیز در تاریخ تعیین شده منتفی می‌گردد.
حال، مالک ملک یا خریداران بعدی باید برای اقامه دعوای الزام به فک رهن ملک و تنظیم سند رسمی اقدام نمایند. همچنین در این رابطه می‌توانید مقاله مربوط به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را نیز مطالعه کنید.
مصادیق دعوای الزام به فک رهن ملک
مصادیق دعوای الزام به فک رهن املاک، شامل سه مورد بازپرداخت دین یا وام در موعد مقرر، قرارداد مشارکت در ساخت و فروش ملک رهنی بوده که هر کدام شرایط مخصوص به خود را دارند؛ لذا، در این بخش، هر کدام از این مصادیق را به طور جداگانه توضیح خواهیم داد.
باز پرداخت دین یا وام در موعد مقرر
یکی از مصادیق دعوای الزام به فک رهن ملک، بازپرداخت دین یا وام در موعد مقرر است. به این ترتیب که شخصی، وامی را اخذ کرده و سند ملک خود را به وثیقه می‌دهد. اما، علی‌رغم پرداخت اقساط وام، وام‌دهنده از فک رهن خودداری می‌کند. در این حالت، وام‌گیرنده، چاره‌ای نداشته، جز اینکه دعوای الزام به فک رهن ملک را اقامه کند.
قرارداد مشارکت در ساخت
یکی دیگر از مصادیق دعوای الزام به فک رهن ملک، قرارداد مشارکت در ساخت است. در این مورد، مالک ملک و سازنده، قرارداد مشارکت در ساخت را منعقد کرده و سازنده، پس از دریافت وام و وثیقه گذاشتن سند ملک، یک یا چند واحد را با سند عادی، به مالک منتقل نموده و تعهد می‌کند که قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی، وام را تسویه کند. اما، علی‌رغم این تعهد، سازنده، وام را تسویه نکرده و در نتیجه، مالک باید برای اقامه دعوای فک رهن اقدام نماید.
فروش ملک رهنی
از جمله دیگر مصادیق این نوع دعوا فروش ملک رهنی است. در فروش ملک رهنی، فروشنده، ملکی را که در رهن بانک یا یک شخص ثالث بوده، به خریدار انتقال داده و ضمن عقد بیع تعهد می‌کند تا قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی در دفترخانه، برای فک رهن اقدام نماید. حال، اگر فروشنده از این اقدام خودداری کند، خریدار می‌تواند دعوای الزام به فک رهن ملک را علیه وی طرح نماید.
چرا مرتضی حلیمی؟!
وکیل پایه یک دادگستری
رتبه‌ی سوم آزمون وکالت استان البرز
بیش از 10 سال سابقه فعالیت حقوقی
بیش از 10000 مشاوره تخصصی حقوقی
ارائه آموزش‌های حقوقی به بیش از 1000 نفر
با ما، عدالت را تجربه کنید.
مراحل فک رهن ملک
فک رهن ملک، به دو صورت، قابل انجام است. گاهی، شخصی که ملزم به این اقدام است، از انجام تعهد خودداری کرده، لذا وثیقه گذار چاره‌ای ندارد جز اینکه برای فک رهن، از طریق دادگاه اقدام نماید. در حالت دوم، ملکی در رهن بانک بوده و وثیقه‌گذار، پس از پرداخت آخرین قسط، قصد دارد تا برای فک رهن ملک از طریق مراجعه به بانک اقدام نماید. از آنجا که مراحل فک رهن ملک در هر کدام از این دو مورد متفاوت بوده، در ادامه، مراحل فک رهن املاک در هر کدام از حالات فوق را توضیح خواهیم داد.
مراحل فک رهن ملک از طریق دادگاه
به منظور فک رهن ملک از طریق دادگاه و با مشاوره بهترین وکیل ملکی، خواهان باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و پس از پرداخت هزینه دادرسی. با ضمیمه کردن مدارک لازم، برای ثبت دادخواست فک رهن و ارسال آن به دادگاه صالح اقدام نماید. سپس، دادخواست فک رهن، در دفترکل دادگاه ثبت شده و به یکی از شعب دادگاه ارجاع می‌شود. شعبه دادگاه، وقت رسیدگی را تعیین کرده و این وقت، به خواهان و خوانده ابلاغ می‌شود. همچنین، مدیر دفتر دادگاه، با ارسال نامه به اداره ثبت املاک محل وقوع ملک، برای استعلام وضعیت ملک اقدام می‌نماید.
جلسه دادگاه در وقت تعیین شده، تشکیل گردیده و در صورت احراز صحت ادعای خواهان، رأی بر فک رهن ملک صادر می‌گردد. این رأی، ظرف 20 روز قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان بوده که پس از تأیید رأی در این دادگاه، قطعیت یافته و قابل اجرا می‌شود.
مراحل فک رهن سند ملک در بانک و دفترخانه
در صورتی که وام گیرنده، پس از پرداخت تمام اقساط وام، قصد فک رهن ملک وثیقه گذاشته شده نزد بانک را داشته باشد، لازم است تا به بانک مراجعه کرده و درخواست خود مبنی بر فک رهن را به بانک ارائه کند. در این صورت، بانک، نامه فک رهن و سند را به وثیقه گذار می‌دهد.
سپس، وثیقه‌گذار باید به دفترخانه‌ای که رهن ملک در آنجا انجام گرفته، مراجعه نموده و نامه بانک را به سردفتر ارائه نماید. در مرحله بعد، نماینده بانک، در تاریخ تعیین شده، در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و فک رهن ملک را امضا می‌نماید.
نمونه دادخواست فک رهن ملک
در صورتی که خواهان قصد داشت باشد تا برای طرح دعوای فک رهن اقدام نماید، لازم است تا دادخواست مربوط به این دعوا را تنظیم کند. با توجه به اهمیت نحوه تنظیم این دادخواست، در این بخش، یک نمونه دادخواست فک رهن ملک را ارائه کرده تا در صورت لزوم، مورد استفاده خوانندگان محترم قرار گیرد.
ریاست محترم دادگاه حقوقی شهرستان…
با سلام. احتراما اینجانب … به استحضار می‌رساند در تاریخ … به‌عنوان مالک ملک مسکونی، به شماره پلاک ثبتی… اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت‌درساخت به شماره … با خوانده دعوا نموده که ضمن این قرارداد، توافق شد تا خوانده، اقدام به اخذ وام بر روی سند ملک نموده و پیش از حضور در دفتر اسناد رسمی در تاریخ … برای فک رهن ملک اقدام نماید. متأسفانه در تاریخ مزبور، به علت عدم انجام تعهد خوانده مبنی بر فک رهن، تنظیم سند رسمی نسبت به دو واحد متعلق به اینجانب امکان‌پذیر نشده و علی‌رغم تمدید مهلت تعهد خوانده برای فک رهن، وی همچنان از انجام تعهد خودداری می‌کند؛ لذا، با تقدیم این دادخواست، صدور حکم بر الزام خوانده به فک رهن ملک مذکور در ستون خواسته و تنظیم سند رسمی آن ملک، مورد استدعا است.
نمونه نامه درخواست فک رهن ملک از بانک
چنانچه، شخصی، اقدام به دریافت وام از بانک نموده و ملک خود را به وثیقه‌گذارد، پس از پرداخت تمام اقساط، باید با ارائه یک نامه درخواست به بانک، فک رهن سند ملک را از بانک خواستار گردد. لذا، در این بخش، یک نمونه نامه درخواست فک رهن ملک از بانک را ارائه کرده که به شرح زیر است.
مدیریت محترم بانک … شعبه … شهرستان …
با سلام، احتراما نظر به اینکه کلیه اقساط تسهیلات به شماره … به آن بانک پرداخت گردیده، خواهشمند است نسبت به فک رهن سند رهنی به شماره … اقدام و مراتب را اطلاع‌رسانی نمایید. با سپاس
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن ملک
از آنجا که موضوع دعوای فک رهن ملک، یک ملک بوده که یکی از اقسام اموال غیر منقول است، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن ملک، از نظر صلاحیت ذاتی، دادگاه حقوقی و از نظر صلاحیت محلی، دادگاه محل وقوع ملک است.
مدارک لازم برای فک رهن ملک
در صورتی که فک رهن ملک از طریق دادگاه انجام گیرد، لازم است تا خواهان بسته به نوع فک رهن مورد درخواست، این مدارک را ضمیمه دادخواست خود نماید: قرارداد فروش ملک، قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد رهن، سند ملک، مدارک پرداخت اقساط وام. اما، در صورت درخواست فک رهن ملک از بانک، مدارک لازم برای فک رهن، شامل کارت ملی متقاضی و مدارک مربوط به پرداخت اقساط وام بانکی هستند.
هزینه فک رهن ملک
برای اینکه فک رهن نسبت به ملک مورد وثیقه انجام گیرد، لازم است تا هزینه آن پرداخت شود. نکته‌ای که در این رابطه باید مورد توجه قرار گیرد، آن است که هزینه فک رهن ملک از طریق دفترخانه، کاملا متفاوت از هزینه پرداخت شده برای این منظور از طریق دادگاه است؛ لذا در این بخش، هزینه فک رهن از هر یک از این مراجع را به صورت جداگانه توضیح خواهیم داد.
هزینه فک رهن ملک از طریق دادگاه
هزینه فک رهن ملک، در صورتی که از طریق طرح دعوای فک رهن انجام گیرد، معادل هزینه دادرسی دعاوی مالی است. با این توضیح که اگر ارزش منطقه‌ای ملک تا 20 میلیون تومان باشد، 2.5 درصد ارزش منطقه‌ای ملک و چنانچه، مازاد بر 20 میلیون تومان باشد، 3.5 درصد آن باید به عنوان هزینه دادرسی دعوا پرداخت شود.
هزینه فک رهن سند ملک در دفترخانه
چنانچه، فک رهن به صورت توافقی میان وام گیرنده و وام دهنده انجام گرفته و نیاز به طرح دعوا و مراجعه به دادگاه نباشد، هزینه فک رهن در دفترخانه در مقایسه با هزینه فک رهن ملک از طریق دادگاه، بسیار کمتر خواهد بود. در این حالت، هزینه‌ای که باید به دفتر اسناد رسمی پرداخت گردد، مبلغ 160 هزار تومان است.
فک رهن ملک چقدر طول میکشد
مدت زمان فک رهن، در صورتی که از طریق دادگاه انجام گیرد، با توجه به شهر محل دادگاه و حجم پرونده شعبه، متفاوت بوده، ◀اما در هر حال، حداقل یک سال طول میکشد. اما، مدت زمان فک رهن ملک از طریق دفتر اسناد رسمی، بسیار کوتاه بوده و حداکثر در مدت یک هفته انجام می‌گیرد.
استعلام فک رهن سند ملک
هنگامی که فک رهن ملک انجام می‌گیرد، این امر، به اداره ثبت املاک محل وقوع ملک اعلام شده و در قسمت توضیحات سند ملکی نیز درج شده و قابل استعلام است. برای استعلام فک رهن ملک، می‌توان از دو طریق مراجعه حضوری به اداره ثبت املاک یا مراجعه به سامانه ثبت من اقدام نمود که البته صرفا برای مالک ملک یا با نامه قضایی امکان‌پذیر است.
خرید و فروش ملکی که فک رهن نشده
خرید و فروش ملکی که فک رهن نشده، از نظر حقوقی، باطل نیست. اما، لازم است به این نکته توجه شود که امکان انتقال سند رسمی چنین ملکی به خریدار وجود نداشته، مگر اینکه فک رهن ملک توسط فروشنده انجام گیرد. اما، از آنجا که در اکثر موارد، فروشنده ملک از فک رهن آن خودداری کرده، توصیه می‌شود که اشخاص از خرید ملک در رهن اجتناب نمایند. همچنین در این رابطه می‌توانید از مشاوره حقوقی خرید و فروش ملک نیز بهره ببرید تا دچار هیچ ضرر و زیانی نشوید.
کلام نهایی
فک رهن ملک به معنی آزادسازی ملک مورد وثیقه از رهن، پس از پرداخت بدهی وام گیرنده است. هزینه فک رهن املاک از طریق دادگاه، اگر قیمت منطقه‌ای ملک تا 20 میلیون تومان بوده، 2.5 درصد آن و برای بیش از 20 میلیون تومان 3.5 درصد قیمت منطقه‌ای ملک است. همچنین، هزینه فک رهن املاک از طریق دفتر اسناد رسمی 160 هزار تومان است.
سوالات متداول
در کدام دادگاه باید برای فک رهن ملک شکایت کرد؟
برای طرح شکایت فک رهن املاک، باید به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه نمود.
دیدگاهتان را بنویسید