هر آنچه باید درباره سند و معامله معارض بدانید !
معامله معارض یکی از جرایم مرتبط با قرارداد انتقال مالکیت مال است. از آنجا که این جرم شرایط و ارکان مخصوص به خود را دارد، لازم است مورد بررسی قرار گیرد؛ لذا در مقاله حاضر، مراحل، مدارک و هزینه شکایت معامله معارض ملکی را بررسی کرده و یک نمونه شکوائیه این جرم و دادخواست ابطال سند معارض را نیز ارائه خواهیم کرد.
معامله معارض چیست
برای پاسخ به این سؤال که معامله معارض چیست و شرایط آن به چه صورت است، باید به ماده 117 قانون ثبت مراجعه نمود. به‌موجب این ماده اگر شخصی (الف)، با یک سند رسمی یا عادی، عین یک مال منقول یا غیرمنقول یا منافع آن را به شخصی (ب) منتقل کرده و سپس (الف)، همان عین یا منفعت را با سند رسمی مجددا به شخص دیگری(ج) منتقل کند، معامله دوم، معامله معارض نامیده می‌شود. همچنین به سند رسمی معامله دوم نیز سند معارض گفته می‌شود.
برای تحقق معامله معارض ملکی یا غیر ملکی، لازم است که اولاً معامله اول، با سند عادی یا رسمی انجام گیرد؛ ثانیاً معامله دوم با سند رسمی انجام گیرد؛ ثالثاً، معامله دوم باید در تعارض با معامله اول باشد؛ بنابراین اگر به عنوان مثال، مالک ابتدا منافع ملک خود را با سند رسمی به شخصی منتقل کرده (مثل اجاره) و سپس مالکیت عین همان ملک را به شخص دیگری منتقل کند، معامله دوم معامله معارض ملکی نخواهد بود.
برای دریافت مشاوره از بهترین وکیل ملکی تهران و شهرستان ها، وقت مشاوره خود را رزرو کنید.
0
افزودن به تقویم iCALسند معارض چیست
سند معارض دارای دو معنی اخص و اعم است. در معنی اخص، سند معارض، سندی است که برای معامله معارض ملکی صادر می‌شود. یعنی اگر به عنوان مثال، (الف) ملک خود را با سند عادی یا رسمی به (ب) فروخته و سپس همان ملک را با سند رسمی به (ج) بفروشد، از آنجا که معامله دوم، یک معامله معارض بوده، به سند رسمی تنظیم شده برای آن نیز سند معارض گفته می‌شود.
اما در معنای اعم، سند معارض، سند مؤخرالصدوری بوده که در تعارض با سند مقدم‌الصدور است. توضیح آنکه اگر دو سند رسمی صادر شود که محتوای سند دوم، از نظر حق مالکیت (اثبات مالکیت ملک)، حدود یا حقوق اتفاقی، در تعارض با سند اول باشد، به سند دوم سند معارض گفته شده که یکی از انواع آن، سند معامله معارض ملکی است.
انواع معامله معارض ملکی
مسئله دیگری که باید در رابطه با معامله معارض ملکی، مورد بررسی قرار گیرد، انواع معامله معارض ملکی است. بر اساس آنچه در قانون ثبت مقرر شده است، معامله معارض ملک بر دو نوع است: در معامله معارض نوع اول، معامله اول با سند عادی بوده و معامله دوم با سند رسمی است. در معامله معارض نوع دوم، معامله اول و دوم هر دو با سند رسمی انجام می‌گیرد. اما، در هر حال، سند معارض که مربوط به معامله دوم بوده، در هر دو نوع معامله معارض ملکی، یک سند رسمی است.
مجازات جرم معامله معارض ملکی
به موجب ماده 117 قانون ثبت، در صورتی که شرایط معامله معارض فراهم بوده و یک سند معارض صادر شود، عمل انجام گرفته جرم بوده و مرتکب آن با مجازات قانونی مواجه می‌شود. مطابق ماده مزبور، مجازات جرم معامله معارض ملکی و غیر ملکی، حبس از سه تا ده سال است.
نحوه شکایت و ابطال معامله معارض
در رابطه با جرم معامله معارض و سند معارض، دو نوع دعوا قابل طرح است: دعوای کیفری، به‌منظور تعیین مجازات برای مرتکب جرم و دعوای حقوقی، به منظور باطل کردن سند معارض؛ لذا در این بخش، مراحل هر دو دعوای کیفری و حقوقی معامله معارض ملکی را توضیح داده و خواهیم گفت که شاکی به چه نحو باید برای ابطال سند معارض اقدام نماید.
| مرحله اول | در مرحله اول، شاکی باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و شکوائیه معامله معارض را ثبت کند. این شکوائیه به دادسرای صالح فرستاده می‌شود. دادسرا تحقیقات مقدماتی را انجام داده و درصورتی‌که عناصر جرم و تحقق آن عناصر توسط متهم را احراز کند، قرار مجرمیت را صادر کرده و پس از صدور کیفرخواست، پرونده به دادگاه کیفری ارسال می‌شود. |
| مرحله دوم | در گام بعد از مراحل شکایت از معامله معارض ملکی، پس از ارسال پرونده به دادگاه کیفری و ارجاع آن به یکی از شعب دادگاه، وقت رسیدگی تعیین شده و به شاکی و متهم ابلاغ می‌شود. در جلسه رسیدگی، اظهارات شاکی و متهم اخذ شده و درصورتی‌که مجرمیت متهم احراز گردد، حکم محکومیت وی صادر می‌شود. |
| مرحله سوم | پس از قطعی‌شدن حکم کیفری، شاکی به‌منظور ابطال سند معارض، باید مجددا به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و این مرتبه، دادخواست ابطال سند معارض را ثبت کند. این دادخواست، به دادگاه حقوقی ارسال شده و به یکی از شعب ارجاع می‌شود. |
| مرحله آخر | پس از برگزاری جلسه دادرسی، در صورتی که شرایط دعوا احراز گردد، حکم بر ابطال سند معارض صادر می‌شود. این حکم پس از قطعی‌شدن، قابل اجرا خواهد بود. بدین صورت که دادگاه، نامه‌ای مبنی بر باطل کردن سند معارض برای اداره ثبت حوزه ملک ارسال کرده و آن اداره، برای ابطال سند معارض اقدام خواهد کرد. |
مدارک لازم برای دعوای معامله معارض
هنگامی که شاکی، برای طرح دعوای کیفری یا حقوقی معامله معارض ملکی اقدام می کند، لازم است تا مدارک خاصی را به ضمیمه شکوائیه یا دادخواست خود، به مرجع قضایی ارسال نماید. مدارک لازم برای دعوای معامله معارض، شامل این موارد است:
کارت ملی شاکی، سند معامله اول و دوم و حکم قطعی دادگاه کیفری(جهت طرح دعوای حقوقی).
هزینه دعوای معامله معارض ملکی
در رابطه با هزینه دعوای معامله معارض ملکی و ابطال سند معارض باید گفت، هزینه دادرسی شکایت کیفری معامله معارض ملکی 10 هزار تومان است. اما هزینه دادرسی دعوای حقوقی ابطال سند معارض، باتوجه‌به ارزش مالی خواسته تعیین می‌شود. توضیح آنکه اگر ارزش مالی خواسته تا 20 میلیون تومان باشد، هزینه دادرسی 2/5 درصد خواسته بوده و اگر ارزش آن، بیش از 20 میلیون تومان باشد، هزینه دادرسی 3/5 درصد خواسته خواهد بود.
لازم به ذکر است که در مورد ابطال معامله معارض ملکی، ارزش خواسته، بر اساس قیمت منطقه‌ای ملک محاسبه می‌شود. همچنین علاوه بر هزینه دادرسی دعوای کیفری معامله معارض ملکی و دعوای حقوقی ابطال سند معارض، لازم است تا شاکی، هزینه خدمات دفتر خدمات الکترونیک قضایی و هزینه وکیل را نیز بپردازد.
دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای معامله معارض
در رابطه با دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای معامله معارض باید گفت، دادگاه کیفری صالح برای رسیدگی به شکایت کیفری معامله معارض ملکی، دادگاه کیفری دو است که معامله معارض ملکی در حوزه قضایی آن انجام گرفت است.
همچنین دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای حقوقی ابطال سند معارض، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است. در مورد معامله معارض اموال منقول و ابطال سند معارض این اموال نیز دادگاه محل اقامت خوانده دعوا، صلاحیت رسیدگی خواهد داشت.
نمونه شکوائیه معامله معارض
درصورتی‌که شخص زیان‌دیده قصد داشته باشد تا برای طرح دعوای کیفری معامله معارض ملکی اقدام نماید، لازم است تا پیش از مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی، شکوائیه خود را تنظیم نماید؛ لذا در این بخش، یک نمونه شکوائیه معامله معارض را ارائه کرده تا در صورت لزوم، مورداستفاده خوانندگان محترم قرار گیرد.
ریاست محترم دادسرای ناحیه… شهرستان…
با سلام. احتراما به استحضار می‌رساند، مشتکی‌عنه، در تاریخ… یک دستگاه آپارتمان مسکونی به شماره پلاک ثبتی… واقع در… را به‌موجب قرارداد شماره… به اینجانب فروخته و سپس، مجددا در تاریخ… ملک مزبور را به شخصی با هویت… فروخته و طرفین اقدام به تنظیم سند رسمی نیز نموده‌اند؛ لذا، نظر به معامله معارض ملکی انجام‌گرفته، با تقدیم این شکوائیه، صدور رأی مقتضی مورد استدعا است.
چرا مرتضی حلیمی؟!
وکیل پایه یک دادگستری
رتبه‌ی سوم آزمون وکالت استان البرز
بیش از 10 سال سابقه فعالیت حقوقی
بیش از 10000 مشاوره تخصصی حقوقی
ارائه آموزش‌های حقوقی به بیش از 1000 نفر
با ما، عدالت را تجربه کنید.
نمونه دادخواست ابطال معامله معارض
پس از اینکه حکم قطعی کیفری معامله معارض صادر شد، شاکی می‌بایست با استفاده از این حکم، برای طرح دعوای ابطال سند معارض اقدام نماید. با توجه به اهمیت تنظیم صحیح دادخواست این دعوا، در این بخش یک نمونه دادخواست ابطال سند معارض را ارائه خواهیم کرد.
ریاست محترم دادگاه حقوقی شهرستان…
با سلام. احتراما به استحضار می‌رساند اینجانب خواهان پرونده، به‌موجب قرارداد شماره… مورخ… یک باب مغازه به پلاک ثبتی… را از خوانده خریداری کرده‌ام. متأسفانه، خوانده در تاریخ… به‌موجب قرارداد شماره… ملک موصوف را به… (خریدار قرارداد دوم) منتقل کرده و طرفین اقدام به تنظیم سند رسمی نیز نموده که دراین‌رابطه، دادنامه کیفری شماره… مورخ… مبنی بر محکومیت خوانده به ارتکاب جرم معامله معارض نیز صادر شده است. حال، باتوجه‌به اظهارات فوق، صدور حکم به ابطال معامله معارض و سند معارض مربوط به معامله، مورد استدعا است.
نمونه رای وحدت رویه معامله معارض
در بخش‌های قبل، به بررسی مفهوم معامله معارض و سند معارض پرداخته و سپس، مراحل، مدارک لازم، هزینه و دادگاه صالح دعوای معامله معارض ملکی را نیز توضیح دادیم. در این بخش، یک نمونه رای وحدت رویه معامله معارض و ابطال سند معارض این معامله را ارائه کرده که خوانندگان محترم می‌توانند جهت مطالعه این رأی، فایل پی‌دی‌اف زیر را دانلود نمایند.
رای وحدت رویه شماره ۴۳ مورخ ۱۳۵۱/۰۸/۱۰هیئت عمومی دیوان عالی کشور (عدم قابلیت تعارض معامله مال غیرمنقول به وسیله سند عادی با معامله همان مال با سند رسمی در صورت اجباری بودن ثبت اسناد):
نظر به اینکه شرط تحقق بزه مشمول ماده (۱۱۷) قانون ثبت اسناد و املاک قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می‌باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند اول ماده (۴۷) قانون مزبور اجباری باشد سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده (۴۸) همان قانون در هیچ یک از ادارت و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت.
بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلاً معامله‌ای نسبت به مال غیرمنقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله‌ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصادیق ماده (۱۱۷) قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد.
این رأی طبق قانون وحدت رویه قضایی مصوب سال ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.
معامله معارض با سند عادی و رسمی
در مورد مسئله معامله معارض با سند عادی و رسمی، لازم است تا به ماده 117 قانون ثبت توجه نمود. مطابق این ماده، در جرم معامله معارض ملکی، معامله اول می‌تواند با سند عادی یا رسمی انجام گیرد. اما، معامله دوم باید با سند رسمی انجام گیرد. با این شرط است که می‌توان برای ابطال سند معارض اقدام نمود.
تفاوت کلاهبرداری و معامله معارض
تفاوت کلاهبرداری و معامله معارض، آن است که اولا در کلاهبرداری، شخص به یک وسیله متقلبانه متوسل شده و به این ترتیب، مال متعلق به دیگری را می‌برد، حال‌آنکه در معامله معارض ملکی، مالک واقعی مال، مال را به دو شخص انتقال می‌دهد. ثانیا، مجازات کلاهبرداری، یک تا هفت سال حبس، رد مال و جزای نقدی است، اما مجازات معامله معارض ملکی، حبس از سه تا ده سال است.
تفاوت معامله معارض و انتقال مال غیر
تفاوت معامله معارض و انتقال مال غیر، در دو مورد است. اول اینکه در معامله معارض ملکی، مالک مال، مال خود را به دو یا چند شخص انتقال می‌دهد، اما در انتقال مال غیر، یک شخصی که مالک نیست، مال شخص دیگری را به شخص ثالثی انتقال می‌دهد. دوم آنکه مجازات انتقال مال غیر یک تا هفت سال حبس، رد مال و جزای نقدی است لیکن، مجازات معامله معارض ملکی و تنظیم سند معارض، حبس از سه تا ده سال است.
کلام نهایی
معامله معارض یعنی مالک مال، ابتدا مال خود را به یک شخص انتقال داده و سپس مجددا مالکیت همان مال را به شخص دیگری انتقال دهد که در این صورت معامله دوم، معامله معارض ملکی و سند تنظیم شده برای آن سند معارض نامیده می‌شود. مجازات جرم معامله معارض ملکی، حبس از سه تا ده سال بوده و پس از شکایت شاکی، سند معارض ابطال می‌گردد.
سوالات متداول سند و معامله معارض
معامله معارض ماده 117 قانون ثبت به چه معنا است؟
معامله معارض، یعنی مالک مال، ابتدا مال خود را به یک شخص انتقال داده و سپس، مجددا مالکیت همان مال را به شخص دیگری انتقال دهد.
معامله معارض در قانون ثبت در چه ماده‌ای بیان شده است؟
معامله معارض ملکی در ماده 117 قانون ثبت بیان شده است.
معامله معارض در قانون مجازات اسلامی در کدام ماده بیان شده است؟
معامله معارض ملکی و مجازات آن، در قانون ثبت بیان شده است.
آیا معامله معارض در حکم کلاهبرداری است؟
خیر، معامله معارض ملکی، یک جرم مستقل است.
دیدگاهتان را بنویسید