وکالت بلاعزل در فروش ملک
وکالت بلاعزل در فروش ملک به عنوان یکی از انواع وکالت در مواردی مانند فروش املاک در رهن کاربرد دارد. از آنجا که تنظیم چنین وکالتی باید با دقت و با رعایت نکات حقوقی مربوطه انجام گیرد، در مقاله حاضر شرایط، مراحل تنظیم، مدارک و هزینه وکالت بلاعزل در فروش ملک را توضیح داده و نکات مربوط به خرید ملک با وکالت بلاعزل را نیز بررسی خواهیم کرد.
وکالت بلاعزل در فروش ملک چیست ؟
وکالت بلاعزل در فروش ملک، وکالتی است که ضمن آن موکل به وکیل ملکی، این اختیار را می‌دهد تا برای انجام امور مربوط به نقل و انتقال ملک وی و تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نماید. ویژگی دیگر وکالت بلاعزل در فروش ملک، آن است که در این نوع از وکالت، موکل حق عزل وکیل را ندارد. وکالت بلاعزل در فروش ملک در دو حالت اعطا می‌شود.
- در نوع اول که نوع شایع اعطای وکالت بلاعزل در فروش ملک است، یک قرارداد خرید و فروش با مبایعه نامه که یک سند عادی است، میان فروشنده و خریدار منعقد می‌شود. سپس فروشنده اقدام به اعطای وکالت بلاعزل در فروش ملک به خریدار می‌نماید. حال خریدار می‌تواند بدون نیاز به حضور فروشنده کلیه امور مربوط به نقل‌وانتقال ملک و سندزدن آن را انجام دهد. همچنین، فروشنده به‌عنوان موکل، حق عزل خریدار را نیز ندارد.
- در نوع دوم شخصی دارای یک ملک است که بنا به دلایلی، خود قادر به فروش ملک نیست. برای مثال صاحب‌ملک در خارج اقامت داشته، اما ملک در ایران واقع شده است. در این حالت صاحب‌ملک به وکیل، وکالت بلاعزل در فروش ملک اعطا کرده تا ملک وی را به فروش برساند. در این نوع دوم نیز موکل حق عزل وکالت از وکیل فروش ملک را ندارد.
برای دریافت مشاوره وکالت بلاعزل در فروش ملک از وکیل ملکی، وقت مشاوره خود را رزرو کنید.
0
افزودن به تقویم iCAL
مزایا و معایب وکالت بلاعزل در فروش ملک
وکالت بلاعزل مانند بسیاری از اعمال حقوقی دیگر، در کنار مزایایی که داشته، دارای معایبی نیز هست. مهم‌ترین مزایای وکالت بلاعزل در فروش ملک، آن است که اعطای این نوع وکالت، باعث تسریع و تسهیل فروش ملک می‌گردد.
لیکن در مقابل با معایبی نیز همراه است. از جمله اینکه موکل حتی در صورت پشیمانی به‌سختی می‌تواند وکالت را ابطال نماید. همچنین، در وکالت بلاعزل در فروش ملک، امکان کلاهبرداری و سوء استفاده نیز وجود دارد.
شرایط وکالت بلاعزل در فروش ملک
وکالت بلاعزل در فروش ملک، یک قرارداد میان موکل و وکیل است و لذا، لازم است تا شرایط عمومی صحت معاملات را دارا باشد. همچنین این نوع قرارداد، شرایط اختصاصی دارد که در ادامه به توضیح این شرایط می‌پردازیم.
| وکیل و موکل، هر دو باید بالغ، عاقل و رشید باشند. منظور از بلوغ، آن است که اگر فرد، زن است به نه‌سالگی رسیده باشد و اگر مرد است، پانزده سال تمام داشته باشد. عاقل نیز شخصی است که مجنون نیست. همچنین، رشید نیز به فردی گفته می‌شود که دارای عقل معاش بوده و سفیه نباشد. |
| وکیل و موکل باید هر دو دارای قصد و اختیار بوده و برای انعقاد وکالت، اجبار یا اکراه نشده باشند. |
| موضوع وکالت بلاعزل در فروش ملک باید معلوم و معین باشد. از آنجا که موضوع این وکالت یک ملک است، لازم است تا پلاک ثبتی و نشانی ملک در وکالت‌نامه مشخص گردد. |
| جهت وکالت بلاعزل در فروش ملک باید یک امر مشروع باشد. منظور از جهت هدفی است که قرارداد برای رسیدن به آن منعقد می‌گردد. |
| وکالت بلاعزل در فروش ملک صرفا نسبت به املاک ثبت‌شده و دارای پلاک ثبتی، قابل اعطا است و باید توسط دفاتر اسناد رسمی انجام گیرد. |
مراحل تنظیم سند وکالت بلاعزل در فروش ملک
برای تنظیم سند وکالت بلاعزل در فروش ملک، موکل و وکیل باید مدارک موردنیاز را تهیه کرده و به همراه این مدارک، به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.
سپس سردفتر، سند مربوط به وکالت بلاعزل در فروش ملک را تنظیم کرده و با امضای سند، مراحل تنظیم سند وکالت بلاعزل فروش ملک به پایان می‌رسد. لازم به ذکر است که تنظیم سند وکالت بلاعزل در فروش ملک صرفا در مورد املاکی که دارای پلاک ثبتی بوده، امکان‌پذیر است.
مدارک لازم برای وکالت بلاعزل در فروش ملک
تنظیم هر سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی، مستلزم ارائه مدارک مربوط به آن سند است. وکالت بلاعزل در فروش ملک نیز از این قاعده مستثنی نیست؛ لذا، زمانی که وکیل و موکل به دفتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند، لازم است تا مدارک لازم برای تنظیم سند وکالت بلاعزل در فروش ملک را به سردفتر ارائه کرده که این مدارک عبارت‌اند از: کارت ملی و شناسنامه وکیل و موکل و سند ملکی که وکالت برای فروش آن اعطا می‌گردد.
هزینه وکالت بلاعزل در فروش ملک
یکی دیگر از مسائلی که می‌بایست دررابطه‌با وکالت بلاعزل در فروش ملک، مورد بررسی قرار گیرد، هزینه تنظیم سند این نوع از وکالت است. در حال حاضر، با توجه به تعرفه اعلام‌شده، هزینه تنظیم سند وکالت بلاعزل در فروش ملک توسط دفاتر اسناد رسمی، مبلغ 680 هزار تومان است.
چرا مرتضی حلیمی؟!
وکیل پایه یک دادگستری
رتبه‌ی سوم آزمون وکالت استان البرز
بیش از 10 سال سابقه فعالیت حقوقی
بیش از 10000 مشاوره تخصصی حقوقی
ارائه آموزش‌های حقوقی به بیش از 1000 نفر
با ما، عدالت را تجربه کنید.
نمونه وکالت بلاعزل در فروش ملک
در بخش‌های قبل، به این سؤال پاسخ دادیم که وکالت بلاعزل در فروش ملک چیست و سپس، شرایط، مدارک، هزینه و مراحل تنظیم سند وکالت بلاعزل در فروش ملک را نیز توضیح دادیم.
در این بخش، قصد داریم تا یک نمونه وکالت بلاعزل در فروش ملک را ارائه کرده که خوانندگان محترم می‌توانند برای مطالعه این سند، فایل پی‌دی‌اف زیر را دانلود نمایند.
الف) مشخصات موکل
نام و نام خانوادگی …………… فرزند …………… دارنده شناسنامه شماره …………… صادره از ………….. تاریخ تولد …………. محل تولد …………… شغل …………… به نشانی…………….
ب) مشخصات وکیل
نام و نام خانوادگی …………… فرزند …………… دارنده شناسنامه شماره …………… صادره …………… تاریخ تولد ……………. محل تولد …………… شغل …………… به نشانی ……………
ج) مورد وکالت
مراجعه به کلیه ادارات و سازمان ها و وزارتخانه ها اعم از دارایی و شهرداری و ثبت اسناد و املاک، ارگان ها و نهادهای انقلابی و سازمان های آب، برق، گاز و مخابرات و هر مرجع و مقام دیگر که لازم باشد، به منظور رفع موانع قانونی در هر زمینه که باشد و پرداخت کلیه هزینه ها با حق واگذاری کلیه حقوق نسبت به (مشخصات کامل ملک) ………………….. به نشانی …………………… .
اخذ مفاصا حساب پرداخت جرایم احتمالی تخلفات ساختمانی و حضور در کمیسیون های متشکله و اعتراض به برگ تشخیص و تجدید نظر و دفاع از حقوق در نزد هر مقام و هر مرجعی که لازم باشد و مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک و تقاضای تفکیک و معرفی محل و امضا ذیل صورت مجلس تفکیکی و دریافت صورت مجلس تفکیکی و تنظیم امضای تقسیم نامه و درخواست صدور سند ملکی و انجام تشریفات قانونی آن و تعقیب آن تا صدور سند مالکیت و دریافت آن.
دادن رسید دریافت وجه و اسقاط کافه خیارات و ضمانت کشف فساد و تحویل مبیع به خریدار و حضور در دفاتر اسناد رسمی و امضای ذیل اوراق و اسناد و مدارک و دفاتر مربوطه و همچنین اجاره دادن ملک مزبور به هرکس و به هر مبلغ و به هر شرط که وکیل صلاح و مقتضی بداند و فسخ و تجدید اجاره و دوباره اجاره دادن، ولو کرارا و اخذ مال الاجاره و اجرت المثل معوقه و آتی و تخلیه عین مستاجره و مراجعه به دادگاه های صالحه و تخلیه و اخذ وجوه تودیع شده در صندوق ثبت؛
امضا ذیل اسناد و تنظیم سند قرارداد اجاره و دریافت اسناد و مدارک مربوطه و حضور در دفاتر اسناد رسمی و امضا ذیل اوراق و مدارک مربوطه و تقاضا و استقراض وام از هر یک از بانک های وام دهنده به نام یا به نفع خود، در قبال هر مبلغ و وام و هر مدت و با هر شرایط و تنظیم هر نوع قرارداد بانکی با قبول کلیه قیود و شرایط و عقود اسلامی مندرج در قراردادهای بانکی و اخذ وجه و چک و همچنین حق توکیل به غیر، جهت تحقق رهن و دادن اختیار فروش به بانک و تنظیم هر نوع سند و امضاء ذیل اسناد و اوراق و دفاتر مربوطه به طوری که در هیچ یک از مراحل فوق، نیازی به حضور و امضای مجدد موکل نباشد.
د) حدود اختیارات
وکیل مذکور، نسبت به موارد فوق، با حق توکیل به غیر ولو کرارا، دارای اختیارات تامه و مطلقه بوده و کلیه امضاء و عملیات و اقدامات مشارالیه، به منزله امضا و عمل موکل بوده و نافذ و معتبر است. مدلول این برگ، فقط در نفس وکالت موثر است. ضمن عقد خارج لازم، موکل، حق عزل وکیل و یا ضم امین و وکیل دیگر از تاریخ ذیل، تا انجام کامل مورد وکالت را از خود سلب و ساقط نمود.
نکات مربوط به خرید ملک با وکالت بلاعزل
به طور معمول اشخاصی که قصد خرید ملک را دارند، از شیوه وکالت بلاعزل در فروش ملک استفاده نکرده و فروشنده با حضور در دفتر اسناد رسمی، مستقیما سند ملک را به نام خریدار انتقال می‌دهد.
اما در مواردی که اشخاص قصد خرید ملک با وکالت بلاعزل را دارند، لازم است تا به نکات مربوط به این نوع از معامله توجه داشته باشند که در ادامه، به توضیح این نکات می‌پردازیم.
| در فرضی که فروشنده به وکالت از طرف مالک برای فروش ملک اقدام می‌کند، خریدار باید پیش از انعقاد قرارداد خرید ملک، اعتبار وکالت بلاعزل در فروش ملک را استعلام بگیرد. |
| درصورتی‌که خریدار قصد خرید ملک با وکالت بلاعزل را داشته، لازم است تا در کنار دریافت وکالت بلاعزل در فروش ملک، حتما مبایعه‌نامه را نیز با فروشنده تنظیم نماید. |
| خریدار باید به این مسئله دقت نماید که وکالت بلاعزل در فروش ملک که از سوی فروشنده به وی اعطا شده، دارای محدودیت زمانی نباشد. |
| در موردی که خرید ملک با وکالت بلاعزل، به دلیل در رهن بودن سند ملک انجام می‌گیرد، لازم است تا خریدار پیش از انجام معامله و پرداخت ثمن، با استعلام از بانک، از وضعیت میزان بدهی فروشنده اطمینان حاصل نماید. |
| در نهایت، بهترین راهکار برای جلوگیری از بروز مشکلات خرید ملک با وکالت بلاعزل، آن است که خریدار قبل از انجام هرگونه توافقی با فروشنده، با یک وکیل مشاوره حقوقی خرید و فروش ملک انجام دهد و تنظیم هرگونه سند، زیر نظر این وکیل انجام گیرد. |
آیا وکالت بلاعزل در فروش ملک مانع دخالت موکل در فروش می‌شود ؟
آیا وکالت بلاعزل در فروش ملک مانع دخالت موکل در فروش می‌شود؟ به‌عبارت‌دیگر، اگر موکل برای فروش ملک به وکیل اعطای وکالت کرده، خودش نیز می‌تواند ملک را بفروشد؟ برای پاسخ‌گویی به این سؤال و تحلیل صحیح مطلب، لازم است تا دو فرض از یکدیگر تفکیک شوند:
| فرض نخست | فرض دوم |
|---|---|
| فرض نخست، در جایی است که موکل ملک به دلایلی نمی‌تواند برای فروش ملک خود اقدام کرده و به همین دلیل، به یک وکیل مدنی وکالت می‌دهد تا ملک وی را بفروشد. در این فرض، طبق ماده 683 قانون مدنی، تا زمانی که وکیل برای فروش ملک اقدام نکرده، موکل خود می‌تواند ملک را به فروش برساند. | فرض دوم مربوط به موردی است که قرارداد خرید و فروش به‌موجب یک مبایعه‌نامه، میان دو شخص منعقد شده است. سپس، فروشنده به خریدار، وکالت بلاعزل در فروش ملک اعطا کرده تا امور مربوط به نقل‌وانتقال و تنظیم سند رسمی را انجام دهد. در این فرض، اگر فروشنده برای فروش مجدد ملک به یک شخص ثالث، اقدام کند، دو نتیجه برای وی خواهد داشت. نخست آنکه معامله وی غیرنافذ است. دوم آنکه عمل وی، انتقال مال غیر بوده و جرم است. |
کلاهبرداری در وکالت بلاعزل در فروش ملک
کلاهبرداری در وکالت بلاعزل در فروش ملک، در مواردی انجام می‌گیرد که موکل یا وکیل، شخص قابل‌اعتماد و پایبند به اصول اخلاقی نباشند.
به عنوان مثال علی‌رغم اینکه فروشنده به خریدار، وکالت بلاعزل داده، مجددا همان ملک را به دیگری می‌فروشد. یا اینکه وکیل با جعل سند وکالت، از اعتماد موکل سوء استفاده می‌کند. فروش ملک موکل به خود وکیل و باقیمت پایین نیز یکی دیگر از موارد کلاهبرداری در وکالت بلاعزل در فروش ملک است.
نحوه ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک
دررابطه‌با نحوه ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک، باید گفت، اگر منظور، فسخ کردن وکالت‌نامه توسط موکل باشد، طبیعتا موکل حق عزل وکیل را ندارد. با این وجود، اگر موکل اقدام به طرح دعوای ابطال وکالت‌نامه کرده و بتواند رأی قطعی دادگاه را کسب نماید، وکالت‌نامه باطل می‌شود. به‌عنوان‌مثال، موکل ثابت کند که هیچ عقد خارج لازمی میان موکل و وکیل منعقد نشده و لذا، عزل وکیل ضمن هیچ عقد لازمی شرط نشده است.
اما، اگر منظور از نحوه ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک، راه‌های باطل شدن و ازبین‌رفتن این وکالت باشد، باید گفت، با یکی از این روش‌ها، وکالت بلاعزل در فروش ملک از بین می‌رود: فوت، جنون یا سفاهت وکیل و موکل؛ ازبین‌رفتن موضوع وکالت یعنی ملک؛ استعفای وکیل؛ تمام‌شدن مدت وکالت.
فوت موکل بعد از تنظیم سند وکالت بلاعزل در فروش ملک
در صورت فوت موکل بعد از تنظیم سند وکالت بلاعزل در فروش ملک، وکالت باطل شده و از بین می‌رود؛ بنابراین، به‌عنوان‌مثال، اگر خریدار پس از انعقاد بیع و تنظیم مبایعه‌نامه، اقدام به دریافت یک وکالت بلاعزل در فروش ملک نموده، اما قبل از تنظیم سند رسمی فروشنده فوت کند، خریدار، چاره‌ای ندارد، جز آنکه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را علیه وراث فروشنده مطرح نماید.
جمع‌بندی
وکالت بلاعزل در فروش ملک، وکالتی است که ضمن آن، موکل به وکیل مدنی، این اختیار را می‌دهد تا برای تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نموده و ضمنا حق عزل وکیل را نیز ساقط می‌کند. عقل، بلوغ، رشد، قصد و اختیار وکیل و موکل، از مهم‌ترین شرایط خرید ملک با وکالت بلاعزل بوده و برای تنظیم سند چنین وکالتی باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمود.
سوالات متداول خرید ملک با وکالت بلاعزل
آیا وکالت بلاعزل در فروش ملک سند رسمی است؟
بله، وکالت بلاعزل در فروش ملک، یک سند رسمی است که توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد.
وکالت بلاعزل در فروش ملک در چه شرایطی از بین می‌رود؟
وکالت بلاعزل در فروش ملک، در مواردی مانند فوت وکیل و موکل و ازبین‌رفتن موضوع وکالت از بین می‌رود.
دیدگاهتان را بنویسید