فسخ قرارداد ملک چگونه است؟ (شرایط + نمونه متن)
فسخ قرارداد ملک مسئله‌ای است که در برخی از معاملات انجام می‌شود. گاهی، پس از انعقاد قرارداد خرید ملک، یکی از طرفین متوجه می‌شود که از انعقاد چنین قراردادی متضرر شده است. در این صورت، مساله فسخ قرارداد ملک مطرح می‌گردد.
◀ از آنجا که چنین عمل حقوقی، دارای احکام خاص خود است، در این مقاله، به بررسی شرایط فسخ قرارداد خرید ملک از طرف فروشنده و خریدار پرداخته و مراحل و نحوه انجام آن را توضیح خواهیم داد.
فسخ قرارداد خرید ملک چیست؟
فسخ قرارداد خرید ملک چیست؟ پیش از آنکه به این سوال پاسخ دهیم، لازم است تا به بررسی راه‌های پایان دادن به یک قرارداد بپردازیم. به‌طور کلی، قرارداد به سه صورت پایان می‌یابد:
- اول آنکه به دلیلی، قرارداد خود به خود به‌هم بخورد که به این حالت، انفساخ گفته می‌شود.
- شکل دوم برهم خوردن قرارداد ملک، آن است که طرفین قرارداد، با توافق یکدیگر قرارداد را برهم بزنند که چنین روشی، اقاله نامیده می‌شود.
- اما، شکل سوم برهم خوردن قرارداد، آن است که یکی از طرفین قرارداد به صورت یک‌طرفه، قرارداد را به هم بزند که به این روش، فسخ گفته می‌شود.
◀ با توجه به توضیحات فوق، در پاسخ به این سوال که فسخ قرارداد خرید ملک چیست؟ باید گفت منظور از فسخ قرارداد ملک، آن است که یکی از طرفین چنین قراردادی، به صورت یک‌طرفه و بدون نیاز به رضایت طرف مقابل، قرارداد خرید ملک را برهم بزند.
برای دریافت مشاوره از وکیل فسخ قرارداد خرید ملک فرم زیر را پر کنید.
0
افزودن به تقویم iCALشرایط فسخ قرارداد ملک از طرف خریدار
هنگامی که صحبت از فسخ قرارداد خرید ملک و برهم زدن یک‌طرفه چنین قراردادی می‌شود، لازم است به این نکته توجه شود که برهم زدن یک‌طرفه چنین قراردادی، صرفا در موارد مصرح قانونی، امکان‌پذیر است که به این موارد، در قانون مدنی، خیارات گفته می‌شود. شرایط فسخ قرارداد ملک از طرف خریدار یا همان خیارات قانون مدنی، شامل موارد زیر هستند:
با توجه به نکاتی که تا به اینجا ذکر شد، اگر قصد خرید ملکی را دارید، جهت جلوگیری از هر گونه ضرر و زیان، حتماً با بهترین وکیل خرید و فروش ملک در تهران مشورت کنید.
شرایط فسخ قرارداد ملک از طرف فروشنده
در بخش‌های قبل، به این سوال پاسخ دادیم که خریدار در چه شرایطی می‌تواند به‌صورت یک‌طرفه، برای فسخ قرارداد خرید ملک اقدام نماید. در ادامه، قصد داریم تا به بررسی این مساله بپردازیم که فسخ قرارداد فروش ملک، برای فروشنده، تحت چه شرایطی امکان‌پذیر است.
خیار تاخیر ثمن
خیار تاخیر ثمن، خیاری است که تنها به فروشنده، حق فسخ قرارداد خرید ملک را می‌دهد. شرایط اعمال این خیار، در ماده 402 قانون مدنی مشخص شده است که به‌موجب آن، برای اعمال این خیار، لازم است که اولا، مبیع، عین معین باشد که ملک، عین معین است؛ ثانیا، برای تحویل ملک و پرداخت ثمن، مهلتی تعیین نشده باشد؛ ثالثا، نه فروشنده، ملک را به خریدار داده و نه خریدار، ثمن را به فروشنده پرداخت کرده باشد. رابعا، سه روز از تاریخ معامله گذشته و خریدار ثمن را پرداخت نکرده باشد.
سایر خیارات
خیار شرط که در بخش‌های قبل توضیح داده شد، در صورتی‌که شرط فسخ به نفع فروشنده باشد، از موارد فسخ معامله ملک توسط فروشنده نیز محسوب می‌گردد. در مورد سایر خیارات نیز اگر ثمن و قیمت مورد معامله مال غیر از پول و وجه نقد باشد، آن خیارات نیز با همان شرایط گفته شده، قابل اعمال هستند، هرچند با توجه به وجه نقد بودن ثمن در اکثر معاملات مربوط به املاک، در عمل، جایی برای اعمال سایر خیارات از طرف فروشنده باقی نمی ماند.
مراحل و نحوه فسخ قرارداد خرید ملک
مساله دیگری که در رابطه با فسخ معامله ملک باید مورد بررسی قرار گیرد، بحث نحوه انجام فسخ و مراحل انجام آن است. از آنجا که در صورت عدم موافقت طرف مقابل برای فسخ قرارداد، طرف فسخ کننده باید مراحل خاصی را طی کند، در ادامه، به این سوال پاسخ خواهیم داد که مراحل و نحوه فسخ قرارداد خرید ملک به چه صورت است. البته علاوه بر اینکه مراحل کامل در ادامه آورده شده است، ولی پیشنهاد می‌کنیم که حتماً در این رابطه از یک وکیل متبحر به صورت تخصصی، مشاوره حقوقی ملکی دریافت کنید.
| 1. در اولین مرحله از مراحل فسخ قرارداد ملک، طرفی که قصد فسخ را داشته باشد، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و اظهارنامه فسخ قرارداد خرید ملک را برای طرف مقابل ارسال کند. لازم است تا به این نکته توجه شود که در خیارات فوری مانند عیب و غبن، ارسال اظهارنامه فسخ باید در اسرع وقت انجام گیرد، چرا که تاخیر در ارسال اظهارنامه، حق فسخ طرف قرارداد را ساقط خواهد کرد. |
| 2. در مرحله بعد، فسخ کننده باید مجددا به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و این مرتبه، با در دست داشتن مدارک لازم، اقدام به ثبت دادخواست تایید فسخ قرارداد ملک نماید تا این دادخواست برای دادگاه صالح ارسال گردد. |
| 3. با وصول دادخواست به شعبه دادگاه، دفتر دادگاه، وقت رسیدگی را تعیین کرده و به طرفین دعوا ابلاغ می‌کند. جلسه دادرسی در وقت تعیین شده، تشکیل گردیده و در صورتی‌که با توجه به دلایل موجود در پرونده، فسخ قرارداد خرید ملک صحیح باشد، دادگاه، رای بر تایید فسخ صادر خواهد کرد. |
جلوگیری از فسخ قرارداد خرید ملک
آیا جلوگیری از فسخ قرارداد خرید ملک برای طرفین قرارداد امکان‌پذیر است؟ این سوالی است که ممکن است برای بسیاری از اشخاصی که قصد انعقاد قرارداد خرید ملک را داشته، مطرح گردد. لذا، در این بخش، به این سوال پاسخ خواهیم داد.
◀ در پاسخ به این سوال باید گفت، بله، در صورتی که در قرارداد، عبارت اسقاط کافه خیارات درج شود، هیچ یک از طرفین قرارداد نمی‌تواند برای فسخ قرارداد ملک اقدام کند. تنها استثنایی که در این زمینه وجود دارد، خیار تدلیس است که حتی با وجود درج شرط اسقاط کافه خیارات، باز هم ساقط نخواهد شد.
چرا مرتضی حلیمی؟!
وکیل پایه یک دادگستری
رتبه‌ی سوم آزمون وکالت استان البرز
بیش از 10 سال سابقه فعالیت حقوقی
بیش از 10000 مشاوره تخصصی حقوقی
ارائه آموزش‌های حقوقی به بیش از 1000 نفر
با ما، عدالت را تجربه کنید.
پرداخت ضرر و زیان ناشی از فسخ معامله
آیا در صورتی که یکی از طرفین قرارداد خرید ملک، با استناد به یکی از خیارات قانونی، برای فسخ قرارداد ملک اقدام نماید، لازم است تا خسارتی را بپردازد؟ در مورد طرف مقابل، وضعیت به چه صورت است؟ آیا وی باید خسارتی را به طرف فسخ کننده قرارداد بپردازد؟ در این بخش، به این سوالات، پاسخ خواهیم داد.
✔ در پاسخ به سوال اول باید گفت، اگر یکی از طرفین قرارداد خرید ملک، به استناد یکی از خیارات قانونی برای فسخ قرارداد خرید ملک اقدام نماید، ملزم به پرداخت هیچ‌گونه خسارتی به طرف مقابل نبوده، چراکه حق قانونی خود را اعمال کرده است. پاسخ سوال دوم نیز به این‌صورت است که اگر در نتیجه فسخ قرارداد، خسارتی به فسخ کننده وارد شود، طرف مقابل قرارداد باید این خسارت را جبران کند.
فرض دیگری که باید در رابطه با پرداخت ضرور و زیان فسخ قرارداد خرید ملک، مورد توجه قرار گیرد، این مساله است که اگر در قرارداد خرید ملک، مبلغ معینی به عنوان خسارت فسخ معامله در نظر گرفته شود، دادگاه صرفا به همان مبلغ رای داده و مطالبه خسارت مازاد بر آن جایز نیست.
فسخ معامله خرید ملک بعد از انتقال سند
آیا فسخ قرارداد خرید ملک بعد از انتقال سند نیز امکان‌پذیر است؟ در پاسخ به این سوال باید گفت، قانون‌گذار در مبحث خیارات، هیچ محدودیتی برای فسخ قرارداد ملک به استناد یکی از خیارات قائل نشده و لذا، حتی در فرض تنظیم سند رسمی معامله نیز طرف متضرر می‌تواند معامله را فسخ کند. البته، لازم است تا به این نکته توجه شود که در خیارات فوری مانند خیار عیب و غبن، صاحب خیار باید در اسرع وقت برای فسخ معامله اقدام کند، وگرنه حق فسخ وی ساقط خواهد شد.
آثار فسخ قرارداد ملک
بعد از انعقاد قرارداد خرید ملک، ملک به عنوان مبیع به مالکیت خریدار درآمده و ثمن یعنی پول پرداخت شده نیز از آن فروشنده می‌شود. اما، با فسخ قرارداد ملک، تغییری در این آثار، از حیث مالکیت عین و منافع ایجاد شده که لازم است مورد بررسی قرار گیرد.
◀ از نظر عین، با فسخ قرارداد خرید ملک، مجددا مالکیت ملک به فروشنده بازگشته و مالکیت ثمن نیز مجددا به خریدار برمی‌گردد. بنابراین، خریدار باید ملک را تحویل فروشنده داده و فروشنده نیز ملزم است تا ثمن را به خریدار برگرداند. در مورد منافع نیز اگر منفصل باشد، از آن طرفی است که به‌واسطه عقد ، مالک آن شده و اگر منافع متصل باشد، متعلق به شخصی است که به‌واسطه فسخ، مالک مال شده است.
نمونه متن فسخ قرارداد خرید ملک
در بخش‌های قبل، به این سوال پاسخ دادیم که فسخ قرارداد خرید ملک چیست و سپس، شرایط فسخ قرارداد ملک از طرف فروشنده و خریدار را توضیح دادیم. در این بخش، قصد داریم تا یک نمونه متن فسخ قرارداد خرید ملک را ارائه کنیم تا در صورت لزوم، مورد استفاده شما خوانندگان محترم قرار گیرد.
سرکار خانم/ جناب آقای …
احتراما معروض می‌دارد که با توجه به بند … قرارداد خرید ملک شماره …. مورخ … و نظر به مقررات مربوط به خیار شرط، اینجانب حق داشته تا در مدت 2 ماه از انعقاد معامله، برای فسخ قرارداد اقدام نمایم. لذا، با ارسال این اظهارنامه و با استناد به بند مذکور، قصد خود را مبنی بر فسخ قرارداد ملک به شما اعلام می‌کنم.
کلام نهایی
منظور از فسخ قرارداد ملک، آن است که یکی از طرفین چنین قراردادی، به‌صورت یک‌طرفه و بدون نیاز به رضایت طرف مقابل، قرارداد خرید ملک را برهم بزند. خیار شرط، مجلس، عیب، غبن و تبعض صفقه، از جمله شرایطی هستند که در صورت وجود آن‌ها، فسخ قرارداد خرید ملک برای فروشنده وخریدار، امکان‌پذیر است.
دیدگاهتان را بنویسید