عرصه و اعیان چیست؟ [نمونه سند عرصه و اعیان]
عرصه و اعیان، یکی از اصطلاحات رایجی است که در رابطه با املاک مطرح می‌گردد. از آنجا که هر یک از این دو اصطلاح، دارای نکات حقوقی متعددی بوده، در مقاله حاضر به این سوال پاسخ داده‌ایم که عرصه و اعیان چیست و سپس فروش اعیان بدون عرصه، نحوه محاسبه عرصه و اعیان، تبدیل سند اعیان به عرصه و قدرالسهم یا سهم اعیان از عرصه را توضیح خواهیم داد.
عرصه و اعیان در ملک به چه معناست ؟
در پاسخ به این سوال که عرصه و اعیان در ملک به چه معناست، باید گفت هنگامی‌که یک بنا بر روی یک قطعه زمین ساخته می‌شود، به زمین عرصه گفته شده و بنای ساخته شده بر روی آن نیز اعیان نامیده می‌شود. در بخش‌های بعد با توضیح دو مسئله شش دانگ عرصه و اعیان و سه دانگ مشاع از شش دانگ عرصه و اعیان، این دو اصطلاح حقوقی را به‌صورت دقیق‌تر و ساده‌تری توضیح خواهیم داد.
برای دریافت مشاوره حقوقی از وکیل ملکی در تهران و شهرستان، وقت مشاوره خود را رزرو کنید.
0
افزودن به تقویم iCALشش دانگ عرصه و اعیان یعنی چه ؟
اصطلاح شش دانگ عرصه و اعیان، زمانی به‌کار می‌رود که یک شخص مالک تمام عرصه و اعیان باشد؛ توضیح آنکه اگر زمینی وجود داشته (عرصه) و بنایی (اعیان) بر روی آن زمین وجود داشته که تمام مالکیت آن زمین و بنا متعلق به یک شخص باشد، در اصطلاح گفته می‌شود که شش دانگ عرصه و اعیان، متعلق به شخص مالک است.
سه دانگ مشاع از شش دانگ عرصه و اعیان یعنی چه ؟
برای درک بهتر اصطلاح سه دانگ مشاع از شش دانگ عرصه و اعیان، به این مثال توجه نمایید: شخص(الف) و شخص(ب) دارای مالکیت مشاعی نسبت به زمینی، با نسبت پنجاه درصد بوده که ساختمانی دو طبقه نیز بر روی آن زمین ساخته شده و ساختمان نیز در مالکیت مشاعی دو شریک، به‌نحو پنجاه درصد است.
در این حالت، گفته می‌شود که سه دانگ مشاع از شش دانگ عرصه و اعیان، به هر شریک تعلق دارد؛ به این صورت که تک تک اجزاء زمین (عرصه) و بنای (اعیان) روی آن، موضوع حق هر شریک بوده و بنابراین نمی‌توان گفت که یک شریک، مالک اختصاصی یک طبقه ساختمان یا یک قسمت از زمین است.
سند تک برگ عرصه و اعیان چیست ؟
پیش از آنکه به این سوال پاسخ دهیم که سند تک برگ عرصه و اعیان چیست، لازم است تا ابتدا به توضیح مفهوم سند عرصه و سند اعیان بپردازیم. سند عرصه، سندی است که برای زمین صادر می‌گردد و منظور از سند اعیان نیز سندی است که برای بنای ساخته شده بر روی زمین صادر می‌شود. به طور معمول، سندی که صادر می‌گردد، شامل مالکیت عرصه و اعیان، هر دو با هم می‌شود.
مثال این مورد آپارتمان‌ها هستند که با خرید یک واحد از آپارتمان، شخص مالک واحد اختصاصی خود و یک بخش از زمین عرصه شده و در سند مالکیت، هر دو قید می‌شود. اما گاهی سند عرصه و اعیان از یکدیگر جدا می شوند. به عنوان مثال در زمین‌های وقفی، سند عرصه به وقف تعلق داشته و مستاجرین، تنها سند اعیان را به‌نام خودشان دریافت می‌کنند.
حال، با توجه به توضیحات فوق، در پاسخ به این سوال که سند تک برگ عرصه و اعیان چیست، می‌توان گفت، یک سند تک برگی است که با ثبت درخواست مالک و از سوی اداره ثبت صادر شده و در آن، مشخصات عرصه و اعیان ملک درج می‌گردد. در سند تک برگ عرصه و اعیان، این موارد درج می‌شود: نشانی دقیق ملک، پلاک ثبتی اصلی و فرعی، تصویر هوایی ملک و نقشه کاداستر، شناسه یکتای سند، رمزینه(بارکد) و هولوگرام مخصوص سند تک برگ عرصه و اعیان.
فروش اعیان بدون عرصه
آیا فروش اعیان بدون عرصه امکان‌پذیر است؟ پاسخ این سوال مثبت است. یکی از نمونه‌های فروش اعیان بدون عرصه، پلاک‌های ثبتی است که در آنها، نهادهای انقلابی مانند بنیاد شهید یا بنیاد مستضعفان، با رای دادگاه انقلاب، اقدام به مصادره کردن زمین می‌کنند. در این صورت، اگر بنایی بر روی زمین وجود داشته باشد، اشخاصی که مالک آن بنا بوده، صرفا مالک اعیان بوده و در صورتی‌که قصد فروش بنا را داشته باشند، صرفا فروش اعیان بدون عرصه، برای آنها امکان‌پذیر است.
نحوه محاسبه عرصه و اعیان
نحوه محاسبه عرصه و اعیان، در جایی مطرح می‌گردد که در یک زمین، بنایی با واحدهای متعدد ساخته شود. در این صورت، این سوال مطرح می‌گردد که مالک هر واحد به چه نسبت، مالک زمین یا عرصه است؟ در پاسخ به این سوال، می‌توان گفت نسبت مالکیت مالک هر واحد به مالکیت کل عرص به متراژ همان واحد بستگی دارد. برای درک بهتر این مطلب، به مثال زیر توجه نمایید:
یک زمین 800 متری وجود داشته که یک آپارتمان 10 واحدی بر روی آن ساخته شده و متراژ تمام واحدها، مساوی و 60 متر است. در این صورت، مالک هر واحد آپارتمان، مالک 10 درصد از عرصه نیز بوده که میزان آن، 80 متر مربع است.
چرا مرتضی حلیمی؟!
وکیل پایه یک دادگستری
رتبه‌ی سوم آزمون وکالت استان البرز
بیش از 10 سال سابقه فعالیت حقوقی
بیش از 10000 مشاوره تخصصی حقوقی
ارائه آموزش‌های حقوقی به بیش از 1000 نفر
با ما، عدالت را تجربه کنید.
حق اعیانی چیست ؟
حق اعیانی یکی از اصطلاحاتی است که در رابطه با عرصه و اعیان مطرح می‌گردد. در توضیح این حق، می‌توان گفت اگر شخصی، مالک یک زمین و بنای بر روی آن بوده، یعنی هم مالک عرصه باشد و هم مالک اعیان باشد، سپس، این شخص، مالکیت اعیان، یعنی فقط مالکیت بنا را به دیگری انتقال داده و شخص دوم، مالک بنا باشد، به حق مالکیتی که شخص دوم بر بنا داشته، حق اعیانی گفته می‌شود. همچنین است اگر مالک عرصه، به شخص دیگری، حق دهد تا بنایی را بر روی زمین وی احداث نماید.
تبدیل سند اعیان به عرصه
در جایی که بنایی بر روی زمین ساخته شده و مالک بنا، صرفا سند اعیان را دارد، تحت شرایط خاصی، وی می‌تواند برای تبدیل سند اعیان به عرصه اقدام کرده و سند عرصه و اعیان را یکی نماید. بدین منظور، مالک باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کرده و مدارک مالکیت خود را به آن اداره تحویل داده تا کارشناس ثبت، از محل بازدید کرده و گزارش مربوطه را ارائه نماید. در نهایت، پس از واریز هزینه‌های مربوطه، سند صادر شده و در اختیار مالک قرار داده می‌شود.
تفکیک عرصه و اعیان
تفکیک عرصه و اعیان، یکی دیگر از مسائلی است که باید در رابطه با عرصه و اعیان، مورد بررسی قرار گیرد. منظور از تفکیک عرصه، آن است که یک قطعه زمین، به دو یا چند قطعه مجزا تقسیم شود. این نوع تفکیک، اهداف متعددی را دنبال کرده که از مهم‌ترین آن می‌توان به تسهیل در فروش عرصه اشاره نمود.
منظور از تفکیک اعیان، آن است یک ساختمان به دو یا چند واحد تقسیم شود و برای هر واحد سند شش دانگ جداگانه‌ای صادر گردد.
برای درک بهتر مفهوم تفکیک عرصه و اعیان، به این مثال توجه نمایید: شخص، مالک یک قطعه زمین بزرگ به مساحت 1000 متر مربع است. او با مراجعه به اداره ثبت محل، مراحل درخواست تفکیک عرصه را انجام داده و زمین را به دو قطعه 500 متری تفکیک کرده و برای هر قطعه نیز سند شش دانگ جداگانه صادر می‌شود. سپس، این شخص در یکی از قطعات 500 متری، یک ساختمان بنا کرده که این ساختمان، دارای 8 واحد است، اما تمام واحدها یک سند دارند. در این مرحله، مالک ساختمان، به ثبت مراجعه نموده و پس از تهیه نقشه تفکیکی و طی کردن روند قانونی، برای هر واحد، سند جداگانه‌ای دریافت می‌نماید.
قدرالسهم یا سهم اعیان از عرصه
قدرالسهم یا سهم اعیان از عرصه، در جایی مطرح می‌شود که یک بنای چند واحدی (اعیان)، بر روی یک زمین (عرصه) ساخته می‌شود. در این صورت، مالک هر واحد مالک یک بخش از عرصه نیز بوده که به آن بخش، قدرالسهم یا سهم اعیان از عرصه گفته می‌شود.
به‌عنوان مثال، فرض کنید که در یک زمین 600 متری، یک آپارتمان هشت واحده ساخته می‌شود که چهار واحد از این آپارتمان‌ها، 70 متر و چهار واحد دیگر، 80 متری است. در این حالت، قدرالسهم هر واحد بدین صورت محاسبه می‌گردد: برای محاسبه قدرالسهم واحد 70 متری، متراژ اعیان، یعنی 70 متر را بر متراژ عرصه یعنی 600 متر تقسیم کرده که عدد 6/11 درصد به دست می‌آید که معادل 2/45 متر است. همچنین، به‌منظور مشخص کردن قدرالسهم واحد 80 متری، عدد 80 را تقسیم بر 600 کرده که حاصل، عدد 3/13 درصد است که معادل 2/53 متر می‌شود.
اجاره عرصه و اعیان چیست ؟
اجاره عرصه و اعیان، در جایی مطرح می‌گردد که زمین یا بنا به اجاره داده شود. توضیح آنکه اگر زمین یک ملک، به‌موجب عقد اجاره به دیگری واگذار شود، به این عقد، اجاره عرصه گفته می‌شود. همچنین در جایی که بنای واقع‌شده بر روی ملک، به اجاره مستاجر داده شود، این قرارداد اجاره، اجاره اعیان نامیده می‌شود. البته، اصطلاح اجاره عرصه و اعیان، به ویژه اجاره عرصه، در رابطه با زمین‌های موقوفی نیز به کار برده می‌شود. در این نوع از زمین، مستاجرین، تنها مالک اعیان بوده و در رابطه با عرصه، صرفا زمین را از اداره اوقاف اجاره می‌کنند.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی عرصه و اعیان
مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی عرصه و اعیان، چه دادگاهی است؟ در پاسخ به این سوال باید گفت، در صورتی‌که یکی از دعاوی حوقی مربوط به عرصه و اعیان مطرح گردد، مرجع صالح برای رسیدگی به این دعوا، دادگاه حقوقی بدوی محل وقوع ملک است.
اما در صورت طرح دعوای کیفری مربوط به عرصه و اعیان، اصولا ابتدا دادسرا به شکایت رسیدگی کرده و پس از صدور کیفرخواست، دادگاه کیفری، صالح برای رسیدگی و صدور حکم خواهد بود.
تقسیم عرصه و اعیان میان وراث
تقسیم عرصه و اعیان میان وراث، مانند سایر اموال متوفی انجام می‌گیرد. بنابراین، در تقسیم عرصه و اعیان میان وراث، طبق طبقات و درجات ارث عمل می‌گردد. به‌عنوان مثال، در صورتی‌که متوفی، دارای فرزند و پدر و مادر باشد، نوبت به خواهر و برادرها و اجداد وی برای ارث‌بردن نخواهد رسید.
به همین ترتیب است که دایی و عمو و عمه و خاله متوفی، زمانی از عرصه و اعیان وی ارث می‌برند که فرد فوت‌شده، مادر، پدر، فرزند، نوه، برادر و خواهر و اجداد نداشته باشد. همچنین، در تقسیم عرصه و اعیان میان فرزندان فرد فوت‌شده، سهم فرزندان پسر، دوبرابر سهم فرزندان دختر است. (تقسیم ارث قبل از فوت)
نمونه سند عرصه و اعیان
در بخش‌های قبل، به این سوال پاسخ دادیم که عرصه و اعیان چیست و سپس، سند تک برگ عرصه و اعیان، قدرالسهم و تفکیک عرصه و اعیان را نیز توضیح دادیم. در این بخش، یک نمونه سند عرصه و اعیان را ارائه کرده‌ایم که علاقه‌مندان می‌توانند جهت مشاهده سند، فایل زیر را دانلود نمایند.
مالکیت عرصه و اعیان در آپارتمان‌ها
مالکیت عرصه و اعیان در آپارتمان‌ها، بدین صورت بوده که مالک هر واحد نسبت به واحد خود، یعنی اعیان، مالکیت اختصاصی دارد و در عین حال، نسبت به زمینی که آپارتمان در آن ساخته شده، یعنی عرصه مالکیت مشاعی و مشترک را دارا است. (افراز ملک مشاع)
عرصه و اعیان در زمین‌های موقوفی
برای توضیح مفهوم عرصه و اعیان در زمین‌های موقوفی، باید به این نکته توجه کرد که در زمین‌های وقفی، شخصیت حقوقی وقف، مالک زمین یعنی عرصه است. اشخاصی که بنایی را بر روی زمین وقفی ساخته یا آن را از مالک قبلی خریده‌اند نیز مالک بنا یعنی اعیان هستند.
عرصه و اعیان در املاک اشتراکی
در املاک اشتراکی، در مورد عرصه و اعیان، دو نوع مالکیت وجود دارد: مالکیت اختصاصی و مالکیت اشتراکی. مالکیت اختصاصی، مالکیتی است که مالک هر واحد نسبت به واحد اختصاصی خود یا اعیان دارد. اما مالکیت اشتراکی، مالکیتی است که مالک هر واحد به نسبت سهم خود از زمین یا عرصه دارد.
کلام نهایی
هنگامی که یک بنا بر روی یک قطعه زمین ساخته می‌شود، به زمین، عرصه گفته شده و بنای ساخته شده بر روی آن نیز اعیان نامیده می‌شود. مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی عرصه و اعیان، دادگاه محل وقوع ملک بوده و هر دو این اموال غیرمنقول، بعد از فوت فرد، طبق طبقات و درجات ارث، به وراث وی منتقل می‌شوند.
سوالات متداول عرصه و اعیان
عرصه و اعیان زمین کشاورزی چیست؟
در زمین‌های کشاورزی، منظور از عرصه همان زمین است و منظور از اعیان نیز بنایی است که بر روی زمین ساخته می‌شود.
دیدگاهتان را بنویسید