انواع خیارات معاملات ملکی و کاربرد هر یک
خیار معامله ملکی، یکی از اصطلاحاتی است که در رابطه با معاملات ملکی و به‌ویژه امکان برهم زدن این معاملات مطرح می‌گردد. از آنجا که اعمال خیارات معاملات ملکی، نیازمند تحقق شرایط خاص هر خیار بوده، در این مقاله، انواع، شرایط، نحوه اعمال و آثار خیارات معاملات ملکی را بررسی خواهیم کرد.
خیار معامله ملکی چیست؟
پیش از آنکه به این سؤال پاسخ دهیم که خیار معامله ملکی چیست، لازم است تا ابتدا، به بررسی مفهوم خیار در حقوق بپردازیم. خیار در حقوق که خیار فسخ نیز نامیده می‌شود، به معنای اختیاری است که فرد برای برهم‌زدن و فسخ معامله دارد (فسخ قرارداد ملک).
حال، با توجه به این تعریف در پاسخ به این سؤال که خیار معامله ملکی چیست، می‌توان گفت خیار معامله ملکی به معنی اختیاری است که یک طرف معامله ملکی، برای برهم‌زدن و فسخ معامله ملکی دارد.
برای دریافت مشاوره خیار معامله ملکی از بهترین وکیل ملکی، وقت مشاوره خود را رزرو کنید.
0
افزودن به تقویم iCALانواع خیارات معاملات ملکی
انواع خیارات معامله ملکی، در ماده 396 قانون مدنی، مورد تصریح قانون‌گذار قرار گرفته است. به‌موجب این ماده، خیار معامله ملکی، شامل این موارد است: خیار مجلس، خیار شرط، خیار تأخیر ثمن، خیار رؤیت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار تبعض صفقه و خیار تخلف شرط، در ادامه، به بررسی این خیارات می‌پردازیم. توجه داشته باشید که در این محتوا تنها به توضیح خیارات در معاملات ملکی خواهیم پرداخت. در صورتی که تمایل دارید درباره تمامی خیارات قانونی اطلاعات کاملی به دست آورید مقاله مربوطه را مطالعه کنید.
خیار مجلس در معامله ملکی
هنگامی که صحبت از خیار مجلس در میان خیارات معاملات ملکی می‌شود، منظور، آن است که هریک از طرفین معامله ملکی می‌تواند تا زمانی که دو طرف معامله در جلسه قرارداد هستند، معامله را برهم زده و فسخ کند. البته، لازم به ذکر است که خیار مجلس، اختصاص به عقد بیع (قرارداد خریدوفروش) داشته و در سایر معاملات ملکی، قابل‌اعمال نیست.
خیار شرط در معامله ملکی
خیار شرط که یک نوع خیار معامله ملکی بوده، به این معنی است که طرفین، ضمن معامله ملکی شرط کنند که یکی از طرفین، هر دو آنها یا یک شخص ثالث حق دارد تا در مدت معینی، برای فسخ قرارداد ملکی اقدام نماید. نکته مهم در ارتباط با خیار شرط، آن است که ابتدا و انتهای مدت این خیار باید توسط وکیل فسخ قرارداد ملکی تعیین گردد، در غیر این صورت، هم شرط و هم معامله ملکی باطل خواهند بود.
خیار تاخیر ثمن در معامله ملکی
یکی دیگر از خیارات معاملات ملکی، خیار تأخیر ثمن است. این خیار در موردی کاربرد دارد که موضوع معامله، یک عین معین بوده که در معاملات ملکی، ملک همواره یک عین معین است. برای اعمال این خیار، همچنین لازم است تا سه روز از تاریخ معامله ملکی گذشته و در این مدت نه فروشنده، مبیع را به خریدار تحویل داده و نه خریدار، تمام ثمن معامله را به فروشنده داده باشد.
لازم به ذکر است که خیار تأخیر ثمن، به عنوان یک خیار معامله ملکی، صرفاً اختصاص به عقد بیع (قرارداد خریدوفروش) داشته و تنها بایع (فروشنده) است که می‌تواند از این خیار استفاده نماید.
خیار رویت و تخلف وصف در معامله ملکی
خیار رویت و تخلف وصف، دو خیار معامله ملکی جداگانه بوده و هر چند، در معاملات ملکی، کاربرد کمی دارد اما از آنجا که به عنوان خیار معاملات ملکی، احتمال وجود آنها در معاملات ملکی وجود داشته، ما نیز در این بخش به توضیح این دو خیار می‌پردازیم.
در خیار رؤیت، یک طرف معامله ملکی، مالی را دیده و به اعتماد رؤیت سابق، آن ملک را معامله می‌کند، اما پس از تحویل ملک معلوم می‌شود که ملک، آن اوصاف سابق را ندارد.
در این صورت، طرف متضرر می‌تواند برای فسخ معامله ملکی اقدام نماید. در خیار تخلف وصف، طرف معامله، ملکی را به وصف معامله کرده و پس از معامله و دیدن ملک، معلوم می‌شود که ملک، آن وصف را ندارد.
خیار غبن در معامله ملکی
یکی دیگر از انواع خیارات معاملات ملکی، خیار غبن است. در خیار غبن، یکی از طرفین معامله ملکی، در معامله غبن فاحش دارد. به این‌ترتیب که در هنگام معامله ملکی، درباره ارزش واقعی ملک مورد معامله و تفاوت ارزش ملک مورد معامله با ارزش واقعی آن جاهل بوده و به این ترتیب، در معامله دچار غبن، یعنی ضرر می‌گردد. برای آنکه خیار غبن، قابل اعمال باشد، لازم است تا غبن فاحش باشد.
خیار غبن فاحش در معامله ملک
هنگامی که صحبت از خیار معامله ملکی می‌شود، گاهی در کنار خیار غبن، خیار دیگری تحت عنوان خیار غبن فاحش نیز مطرح می‌گردد. اما باید توجه داشت که خیار غبن فاحش، همان خیار غبن بوده و تفاوتی با آن ندارد؛ بنابراین، در تعریف خیار غبن فاحش می‌توان گفت خیار غبن فاحش، خیاری است که به یکی از طرفین معامله ملکی که در اثر جهل به قیمت واقعی مورد معامله، متضرر شده، حق فسخ می‌دهد.
البته، در کنار خیار غبن یا خیار غبن فاحش، اصطلاح دیگری تحت عنوان خیار غبن افحش وجود داشته که متفاوت از خیار غبن فاحش است. در این خیار تفاوت ارزش مورد معامله و قیمت واقعی آن، بسیار زیاد است و به استناد این تفاوت، طرف متضرر می‌تواند برای فسخ معامله ملکی اقدام نماید.
خیار عیب در معامله ملکی
خیار عیب به عنوان یکی از خیارات معاملات ملکی، ناظر بر موردی است که بعد از معامله ملکی معلوم می‌شود که ملک در حین معامله معیوب بوده است. البته در صورتی که عیب ملک، در فاصله معامله ملکی و تحویل ملک ایجاد شود نیز بازهم طرف معامله، حق فسخ معامله را خواهد داشت.
لازم به ذکر است که عیبی، به طرف معامله حق فسخ معامله ملکی به استناد خیار عیب را داده که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع گردد.
خیار تدلیس
از دیگر انواع خیار معامله ملکی می‌توان به خیار تدلیس اشاره نمود. منظور از خیار تدلیس، آن است که یکی از طرفین معامله ملکی، عملیاتی را به کار برده که موجب فریب طرف دیگر معامله شود. به این ترتیب که در اثر تدلیس یا وصفی را که مال، فاقد آن است به مال نسبت داده یا عیب مال را پنهان سازد.
خیار تبعض صفقه در معامله ملکی
خیار تبعض صفقه که یکی از انواع خیارات معاملات ملکی بوده، در زمانی قابل‌اعمال است که بخشی از معامله باطل بوده و بخش دیگر آن صحیح باشد.
به عنوان مثال، فرض کنید که در یک معامله ملکی، فروشنده شش دانگ ملک را فروخته، اما بعدا معلوم می‌شود که سه دانگ ملک متعلق به شریک وی بوده است. در این وضعیت، معامله ملکی نسبت به سه دانگ فروشنده صحیح بوده، اما نسبت به سه دانگ شریک وی باطل است.پ
حال خریدار این حق را داشته تا به استناد خیار تبعض صفقه، معامله ملکی را نسبت به سه دانگ متعلق به فروشنده نیز فسخ نماید.
خیار تخلف شرط در معامله ملکی
خیار تخلف شرط یکی دیگر از انواع خیارات معامله ملکی است. منظور از خیار تخلف شرط، همان‌طور که از عنوان آن مشخص است، آن است که شرطی در معامله ملکی درج شده، اما از آن شرط تخلف گردد. به عنوان مثال، اگر در ضمن معامله ملک، خریدار شرط نماید که فروشنده خانه را نیز نقاشی کرده، اما فروشنده به این شرط عمل نکند، خریدار حق فسخ معامله ملکی را خواهد داشت.
کاربرد خیارات معاملات ملکی
کاربرد خیارات معاملات ملکی، عمدتا ناظر به دفع ضرر از طرف متضرر در معامله ملکی است. توضیح آنکه اگر به دلیل مواردی مانند عیب موضوع معامله، اتفاق افتادن غبن و زیان فاحش یا فریب طرف معامله، یکی از طرفین معامله ملکی متضرر گردد، وی می‌تواند با اعمال خیار معامله ملکی، معامله را فسخ کرده و از خود دفع ضرر نماید.
چرا مرتضی حلیمی؟!
وکیل پایه یک دادگستری
رتبه‌ی سوم آزمون وکالت استان البرز
بیش از 10 سال سابقه فعالیت حقوقی
بیش از 10000 مشاوره تخصصی حقوقی
ارائه آموزش‌های حقوقی به بیش از 1000 نفر
با ما، عدالت را تجربه کنید.
شرایط اعمال خیارات معاملات ملکی
برای اینکه خیارات معاملات ملکی، قابل اعمال باشند، لازم است تا شرایط اختصاصی هر خیار وجود داشته باشد. از آنجا که بدون وجود حتی یک شرط از شرایط خیار معامله ملکی، اعمال خیار امکان‌پذیر نبوده، در این بخش به بررسی شرایط اعمال خیارات معاملات ملکی می‌پردازیم.
| خیار مجلس | شرط اعمال این خیار معامله ملکی، حضور در مجلس معامله است. منظور از جلسه معامله، مکان معامله نبوده و تا زمانی که طرفین با یکدیگر و در حال مذاکره هستند، امکان اعمال خیار نیز هست. |
| خیار شرط | خیار شرط، در صورتی قابل اعمال است که ابتدا و انتهای مدت آن مشخص شده باشد. البته اگر ابتدای مدت خیار مشخص نشود، ابتدای آن از زمان معامله است. |
| خیار تأخیر ثمن | شرط استفاده از این خیار معامله ملکی، آن است که تا سه روز از تاریخ معامله ملکی، بایع ملک را تحویل خریدار نداده و خریدار نیز تمام قیمت را به بایع نپرداخته باشد. |
| خیار رؤیت و تخلف وصف | این خیار فوری است؛ بنابراین برای اعمال آن، طرف متضرر باید بلافاصله پس از رویت و اطلاع از عدم انطباق مورد معامله با وصف یا رؤیت سابق، برای فسخ اقدام کند. |
| خیار غبن | شرط اعمال خیار غبن، آن است که شخص متضرر، در هنگام معامله ملکی، از قیمت واقعی ملک و تفاوت قیمت مورد معامله و قیمت واقعی، آگاه نباشد. |
| خیار عیب | برای اعمال خیار عیب، لازم است تا عیب، مخفی بوده و طرف معامله، پس از آگاهی از وجود عیب، جهت اعمال این خیار، به‌فوریت اقدام نماید. |
| خیار تدلیس | شرط اعمال این خیار معامله ملکی، آن است که طرف متضرر بلافاصله پس از آگاهی از تدلیس، باید برای فسخ معامله اقدام کند. |
| خیار تبعض صفقه | برای اینکه این خیار، قابل‌اعمال باشد، لازم است تا طرف متضرر، در هنگام معامله ملکی، از تبعض صفقه(باطل بودن بخشی از معامله) آگاه نباشد. |
| خیار تخلف شرط | تخلف شرط، هم در هنگام عقد و هم بعد از آن، به طرف متضرر، حق فسخ معامله ملکی را می‌دهد. |
مراحل و نحوه اعمال خیارات معاملات ملکی
مراحل و نحوه اعمال خیارات معاملات ملکی، بدین صورت بوده که در صورت وجود شرایط اعمال خیار معامله ملکی، طرف متضرر یا صاحب خیار، باید ابتدا، با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای ارسال اظهارنامه خطاب به طرف معامله اقدام کرده و ضمن این اظهارنامه، فسخ معامله را به اطلاع طرف مقابل برساند. در مرحله بعد، ارسال‌کننده اظهارنامه باید مجددا به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و این مرتبه، دادخواست تأیید فسخ معامله ملکی را ثبت کرده تا این دادخواست، به دادگاه صالح ارجاع شده و مورد رسیدگی قرار گیرد.
آثار اعمال خیارات معاملات ملکی
آثار اعمال اکثر خیارات معاملات ملکی، صرفا فسخ معامله ملکی است. اما در مورد خیار عیب، این حق برای طرف متضرر معامله ملکی وجود دارد تا از فسخ معامله چشم‌پوشی کرده و در مقابل ارش دریافت کند. منظور از ارش، تفاوت قیمت ملک سالم و ملک معیوب است.
به عنوان مثال، اگر ارزش ملک سالم دو میلیارد بوده و ارزش ملک معیوب یک میلیارد و سیصد میلیون تومان باشد، طرف متضرر می‌تواند هفتصد میلیون تومان ما به تفاوت را دریافت کرده و معامله را فسخ نکند.
کلام نهایی
خیار معامله ملکی به معنی اختیاری است که یک طرف معامله ملکی، برای برهم زدن و فسخ معامله ملکی دارد. خیار مجلس، خیار تأخیر ثمن، خیار شرط، خیار رؤیت و تخلف از وصف، خیار عیب، خیار غبن، خیار تدلیس، خیار تبعض صفقه و خیار تخلف شرط، خیارات معاملات ملکی هستند.
سوالات متداول در رابطه با خیار معامله ملکی
مدت زمان استفاده از خیار غبن در معاملات ملکی چقدر است؟
استفاده از خیار غبن در معاملات ملکی باید به فوریت انجام گیرد.
دیدگاهتان را بنویسید